地產(chǎn)觀察給出了今年買房的31條建議，強烈大家讀完，文章整體偏宏觀，但讀完以后你對今年的房地產(chǎn)市場有一個整體的概念。

　　1.買房的底層邏輯：資產(chǎn)的價格取決于未來這片土地上能創(chuàng)造的所有現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

　　2.怎么判斷房子能不能買?先做一個基礎(chǔ)判斷：這個房子是不是優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)?“優(yōu)質(zhì)”說明它能跑贏大部分資產(chǎn)種類，“安全”說明它不會大跌。

　　3.房產(chǎn)已經(jīng)過了讓家庭財富暴漲的階段，而是承擔(dān)了儲蓄、扛通脹，以及補充未來現(xiàn)金流缺口的功能。

　　4.對我們普通老百姓來說，買房確實是為數(shù)不多相對靠譜的投資和儲蓄方式。

　　5.買房要分情況，你是自住還是投資，投資能否接受五年以上極低收益率匯報?

　　6.未來全國整體房產(chǎn)的年化收益率可能都會低于經(jīng)濟增速，但一線城市房子的年化收益率會高于經(jīng)濟增速。

　　7.2020年數(shù)據(jù)，中國城市住房自有率是73%，整體高于發(fā)達國家60%的水平，但北上廣深的自住房率仍低于60%。

　　8.如果房價下跌，是不是意味著你的家庭不要再買房了呢?

　　9.買房有三重邏輯，增長、通脹和機會成本。

　　增長邏輯：買房產(chǎn)就是買有增長前景的國家、城市、區(qū)縣，甚至小區(qū)。宏觀上的增長無非是經(jīng)濟增長，人口密度和質(zhì)量的上升，微觀上的增長包括好醫(yī)院、好學(xué)校、商圈密度、交通便利，甚至是物業(yè)的優(yōu)秀程度等?，F(xiàn)在除了少部分城市外，宏觀上的增長不那么顯著，所以買房要更看重微觀上的增長。

　　通脹邏輯：房產(chǎn)是抗通脹的資產(chǎn)。2023年中國大概沒有通脹風(fēng)險，但未來幾年，如果要保一定的經(jīng)濟增速，那么貨幣和財政政策就需要大幅度地放開。所以2024年后，中國未必不會有一定的通脹壓力，到時候房產(chǎn)的抗通脹屬性就會被給予一定的市場溢價。

　　機會成本邏輯：就是你為了一個機會而放棄的另一個機會的成本。

　　10.成本邏輯是家庭購房決策時最實用的邏輯。

　　11.提前還貸到底劃不劃算?看自己預(yù)期的投資收益率能不能超過房貸。如果預(yù)期收益率比房貸利率低，提前還貸就值得。如果你借錢還貸，就要考慮所借的錢被截斷的風(fēng)險。

　　12.提前還貸的另一個角度是對于未來收入的預(yù)期。未來現(xiàn)金流存在不確定性的家庭，從底線思維出發(fā)，提前還貸也是合理的。

　　13.近兩年，成都、杭州、蘇州、南京的房產(chǎn)估值有希望獲得部分溢價，甚至和一線城市漲幅近似。即使是省會城市的房產(chǎn)，也需要和其他同等條件的城市房價做橫向?qū)Ρ?，避免買在高位。

　　14.很多按照常住人口計算的“大城市”或“中型城市”，可能是實際的中型城市或小城市，房價存在高估成分。因此，買房時需要仔細考慮自己所在城市的“真實人口分布”。

　　15.根據(jù)宏觀判斷與歷史數(shù)據(jù)分析，未來十年，基金和股票的年化收益率大概率是超過房產(chǎn)的。因為中國增長將由城市化驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)楹闷髽I(yè)驅(qū)動，這部分增長的溢價會在金融市場上體現(xiàn)出來。但買房是安全底線。

　　16.中國家庭100萬資產(chǎn)中，有接近80萬是在房產(chǎn)上。資產(chǎn)配置的前提是你的資金量與現(xiàn)金流。

　　17.2023年，房地產(chǎn)會繼續(xù)分化，決定城市房價的其實是人。有購買力人口的流入或流出，是最重要的長期指標(biāo)之一。

　　18.房產(chǎn)的組合，比如套數(shù)、房型大小、城市配置等，比房產(chǎn)配置比例要重要的多。

　　19.對二三線城市的家庭來說，在做買房決策的時候，跟著家庭網(wǎng)絡(luò)、社會網(wǎng)絡(luò)走，才是歸宿。人畢竟是社會動物，而不是純粹的經(jīng)濟動物。

　　20.杠桿有很多，但最基礎(chǔ)、最規(guī)范、風(fēng)險也最小的就是房貸。

　　如果按照20%-50%的首付計算，就相當(dāng)于你用了二至五倍的杠桿。挑選核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，即使每年只有5%-7%的漲幅，你也能獲得10%-20%的年化收益率。對于現(xiàn)金流仍然穩(wěn)定、處于上行期的家庭來說，這是一個風(fēng)險很低、保險系數(shù)很高的投資策略。

　　21.無論哪個城市，買核心城區(qū)，也就是一個城市里人群密度最高，商業(yè)、文化最發(fā)達的區(qū)域。因為這種區(qū)域，往往也是租金比較高的房產(chǎn)。這也是另外一條原則，在配置房產(chǎn)時，一定要挑租售比高的。租售比越高，就越好出租，租金漲幅也越快。這樣房產(chǎn)的增值潛力也更大。

　　22.對低線城市和二三線城市家庭來說，買房依然是不確定時代的安全底線和心理安慰。

　　23.對一線城市部分精英家庭來說，挑選核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，依然是一個較好的策略。在現(xiàn)金流條件允許的情況下，要在相對安全的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上加杠桿。

　　24.在很多國家和家庭心中，房產(chǎn)是具備很強“儲蓄養(yǎng)老”屬性的資產(chǎn)。

　　25.未來十年的家庭資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)的比例會下降，但是不會、也不需要下降得太快。因為即使房產(chǎn)比例大幅下降也沒太多特別好的選擇。

　　26.買房，你要先想一想你是消費，還是投資+儲蓄?

　　27.很多人對自住房的消費屬性和儲蓄屬性認(rèn)知模糊，把杠桿加在了消費上。

　　租金收入減少，房貸開支增加，流動資金減少。看上去可能大房子的價格高，名義財富值可能上升了，但實際的財富效應(yīng)是下降的。

　?、偌痈軛U應(yīng)該加在投資端而不是消費端;②保證流動性很重要;③在自住房上梭哈不算理性決策

　　28.買房就是買一座城市的股票。城市就好比一家公司，房價是一座城市像素顆粒的呈現(xiàn)，代表的是這座城市的價值。

　　29.城市決定著你財富的上限，也決定著你財富的下限。

　　30.房產(chǎn)配置組合比房產(chǎn)配置比例更重要。尤其在對地區(qū)、房型、套數(shù)的把握上，要更關(guān)注流動性，以及現(xiàn)金流的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　31.房地產(chǎn)的一切經(jīng)濟學(xué)都是政治學(xué)。