通州和北三縣地緣相近、人脈相親。

　　從地圖上看，北三縣被京津包得嚴嚴實實，雖受河北行政區(qū)管轄但不與本區(qū)毗連，成為河北名副其實的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為北京市的“后花園”。

　　北京城市副中心落戶通州，改變了北三縣樓市的發(fā)展格局。北三縣樓市發(fā)展格局，經(jīng)歷了由天安門為中心向國貿(mào)為中心的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在將由國貿(mào)向副中心圈層轉(zhuǎn)變。也就是說，北三縣樓市的價值評判不僅以天安門或國貿(mào)為中心來判斷，還要以副中心為圈層中心點來評判，因此北三縣之一的香河區(qū)域價值得到了提升。

　　1.政策分析

　　運行標準及發(fā)展水平也將全面通州化

　　1、2月21日，國家發(fā)改委正式發(fā)布了中國都市圈發(fā)展的頂層設計，中國城市化將正式進入“都市圈化”發(fā)展時代。在中國的都市圈中，未來的格局一定是“3+X”，其中的“3”便是京津冀、粵港澳、長三角等3大都市圈。

　　2、北京都市圈是京津冀大都市圈層的核心，在都市圈化時代，要主動促進大城市與周邊城市的同城化，目前北京東部的通州將強化與北三縣的四統(tǒng)一：“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控”?！八慕y(tǒng)一”的本質(zhì)就是曲線入京，即使行政上不劃京，但社會的運行標準及發(fā)展水平也將全面通州化。

　　3、北京和河北相關代表在兩會中提到，北京公共服務向北三縣延伸布局，要高質(zhì)量推進北京城市副中心與廊坊北三縣協(xié)同發(fā)展。重點要按照“四個統(tǒng)一”要求，即“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控，”通過政府引導、市場運作和合作共建等方式，推動產(chǎn)業(yè)、基礎設施、公共服務等向北三縣延伸布局。比如2月26日，北京與廊坊北三縣項目推介洽談會召開，現(xiàn)場簽約52個重大項目，意向投資額超過300億元，涉及產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務共建、市政設施建設運營等領域。

　　4、探索都市圈中心城市軌道交通適當向周邊城市(鎮(zhèn))延伸，通州和北三縣整合規(guī)劃中的交通規(guī)劃將是“四網(wǎng)融合”，即在有條件地區(qū)編制都市圈軌道交通規(guī)劃，推動干線鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道交通“四網(wǎng)融合”。比如平谷線優(yōu)化線路，北京再次提出6號線東延北三縣，天津及河北報道的通武廊輕軌中銜接廊坊北三縣輕軌。未來副中心將強化與北三縣的軌道交通，如城際、地鐵、區(qū)域快線等，以及地面快速公交，公路斷頭路的打通。所以北三縣的軌道交通布局可期。

　　5、北三縣作為北京城市副中心發(fā)展的五翼之一，北京想要以北京城市副中心為核心打造新北京都市圈層必然會面臨發(fā)展空間的問題，而北三縣的領地空間恰好符合新北京發(fā)展的要求。也就是說，北三縣名歸河北，實則已納入北京發(fā)展的空間范圍。

　　6、北京城市副中心管委會成立，正式標志著城市副中心的直接管理機構(gòu)面世了。從行政機構(gòu)設置的角度，正式拉開了副中心時代的來臨。副中心管委會的級別相當于副省級機構(gòu)，可對標深圳。其四大職責之一便是“協(xié)調(diào)通州與北三縣的一體化”，其副省級的機構(gòu)設置權(quán)限高于廊坊和通州區(qū)，便于在北三縣與通州區(qū)之間溝通，也正式開啟了通州與北三縣的協(xié)同發(fā)展一體化的行政機構(gòu)的支持。

　　7、2018年11月1日，民政部召開的政策吹風會上介紹了我國行政區(qū)劃調(diào)整的情況和地名普查的情況，會中提到行政區(qū)劃的調(diào)整服務了國家重大戰(zhàn)略的實施。如通過調(diào)整北京、天津、河北部分地方行政區(qū)劃，為京津冀協(xié)同發(fā)展和北京非首都功能的疏解提供了城鎮(zhèn)載體和支撐。

　　2.規(guī)劃分析

　　三大規(guī)劃，將會給市場極大的想象空間

　　近期，事關北京通州區(qū)和河北廊坊北三縣地區(qū)未來的3個規(guī)劃，即將露出真容。

　　1、《通州區(qū)總體規(guī)劃(2016年—2035年)》，目前法定審查程序已經(jīng)完成，待修改完善公示后，將以市政府的名義批復，這將成為北京市第一個以市政府名義公布的區(qū)級規(guī)劃。對此，坊間有觀點認為：通州區(qū)會被正式確定為北京行政中心區(qū)，其城市發(fā)展地位將僅次于東西城合并后的中央行政中心區(qū)，宣告北京城市發(fā)展將正式進入“雙核”驅(qū)動模式。

　　2、《通州區(qū)與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃》，該規(guī)劃是由北京市規(guī)委與河北省城鄉(xiāng)住房建設廳共同組織編制。其具體詳情目前并未公開披露。不過，整合的范圍究竟有多大，卻可以計算出來。根據(jù)此前公布的《北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)(2016年—2035年)》顯示，城市副中心規(guī)劃范圍155平方公里，加上拓展區(qū)覆蓋通州全區(qū)約906平方公里。如果加上廊坊北三縣總面積1200多平方公里，《整合規(guī)劃》涉及的區(qū)域約2000平方公里。

　　3、《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃(討論稿)》 ，該規(guī)劃就是落實通州和北三縣統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一政策和統(tǒng)一管控的四統(tǒng)一，主要包括醫(yī)療、教育等公共服務方面的協(xié)同，交通基礎設施、環(huán)境保護、產(chǎn)業(yè)的協(xié)同等等。據(jù)悉，北三縣與通州區(qū)協(xié)同發(fā)展“1+1+1+4+8”規(guī)劃體系已經(jīng)完成初步成果。來了!北三縣與通州區(qū)協(xié)同發(fā)展“1+1+1+4+8”規(guī)劃體系!

　　環(huán)京樓市觀察認為，如果僅有規(guī)劃推動還遠遠不夠，通州和北三縣的區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展依然只是紙上談兵，依然只是光打雷不下雨。關鍵在于能否打破區(qū)域行政壁壘，實現(xiàn)多項制度的一體化發(fā)展。當然，以上三個規(guī)劃將會給市場極大的想象空間。

　　3.區(qū)域分析

　　香河北部新城定位為香河新中心

　　香河樓市主要分為四大板塊：香河北部新城板塊(蔣辛屯鎮(zhèn))、安平板塊、老縣城板塊及香河臨西集板塊。其中，香河蔣辛屯組團定位為香河新中心，集中打造產(chǎn)業(yè)園主體產(chǎn)業(yè)區(qū)、倉儲物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園主體生活區(qū)、潮白河綜合休閑區(qū)。

　　香河北部新城區(qū)域位于北京城市副中心圈層東南側(cè)，北連大廠潮白新城，西臨國家網(wǎng)絡安全產(chǎn)業(yè)園(通州園區(qū))，同燕郊南城和大廠潮白新城一樣與通州僅有一河(潮白河)之隔。