2019政策面：在平衡穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，以結(jié)構(gòu)微調(diào)來實(shí)現(xiàn)總量平衡
千鈞將一羽，輕重在平衡。國際形勢復(fù)雜多變，預(yù)計(jì)2019年政策面將在保持平衡穩(wěn)健的基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)微調(diào)。一方面緣于經(jīng)濟(jì)下行和技術(shù)封鎖，我國新動能做大做強(qiáng)尚需時日，投資拉動的舊動能無法說去就去；另一方面房價高企，資產(chǎn)泡沫和貧富分化加劇，居民杠桿上升較快，產(chǎn)業(yè)成本提升，繼續(xù)擴(kuò)張居民信用的總量空間不大。我們預(yù)計(jì)2019年在十九大“房住不炒”前提下，加強(qiáng)分城施策，利用結(jié)構(gòu)性局部微調(diào)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量平衡穩(wěn)定。
2019需求側(cè)：信貸約束下的總量下行與結(jié)構(gòu)切換
2019年分城施策加強(qiáng)，預(yù)計(jì)不同區(qū)域購房信貸政策將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，部分城市的改善型需求或迎邊際改善；預(yù)測2019年按揭利率穩(wěn)中略降，全國住房貸款余額增速下滑至14%(預(yù)計(jì)2018年為16.5%)。
我們通過信貸支持?jǐn)?shù)據(jù)/購房杠桿/一二手房比例，預(yù)測2019年全國新建商品住宅銷售總額下滑3.5%，約12.2萬億元；銷售面積下滑8%，約13.5億平；通過居民負(fù)債結(jié)構(gòu)性不均衡研究，我們認(rèn)為2019年銷售結(jié)構(gòu)性將傾向一二線的中高收入改善型家庭，預(yù)測一線4城商品住宅銷售面積提升10%，二線23城提升3%，三四線630城下降12.6%。
2019供給側(cè)：預(yù)測新開工同比6-8%，房地產(chǎn)投資同比4-6%
預(yù)測2019年新開工面積增長6-8%：①截止2018.10全國待開發(fā)土地面積同比增長30.9%創(chuàng)10年新高；②顯性庫存處于歷史低位(截止2018.11去化周期僅為7.7月)，超80%在建面積已售；③資金面此消彼長邊際改善。
預(yù)測2019年施工面積增長7-8%：①2019年軌交高鐵建設(shè)提速將有力促進(jìn)周邊地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工，從而實(shí)現(xiàn)“隱庫顯性化”；②根據(jù)PWC數(shù)據(jù)我們推算2015-2017房企收并購建筑面積達(dá)5.5億平，2018高位放緩，被收購項(xiàng)目有望加速復(fù)工入市；③得益于復(fù)工面積增加，2019年凈停工面積預(yù)計(jì)增長10%；④新開工擴(kuò)張、凈停工收窄、竣工下滑幅度趨緩(-5%)，2019年施工面積增速預(yù)判7-8%。
預(yù)測2019年房地產(chǎn)投資同比4-6%：①預(yù)計(jì)2019年大宗商品價格回落，統(tǒng)計(jì)口徑影響消除，施工單價微降1%；②土地購置費(fèi)占比大幅提升至30%，預(yù)計(jì)2019同比增速0-5%，拖累投資數(shù)據(jù)；③關(guān)鍵變量(新開工/土地購置費(fèi))敏感性分析顯示2019年房地產(chǎn)投資最可能區(qū)間在4-6%。
2019投資建議：板塊或迎估值修復(fù)，關(guān)注A+H龍頭和上海國企改革標(biāo)的
2018年板塊EPS增速與市盈率大幅背離，2019年或迎估值修復(fù)；①推薦配置A+H地產(chǎn)龍頭，如萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、融創(chuàng)中國、中國金茂、華潤置地；②建議關(guān)注上海國改，如中華企業(yè)、光明地產(chǎn)和上實(shí)發(fā)展。
2019風(fēng)險(xiǎn)分析
國際宏觀大環(huán)境動蕩或?qū)е氯蚩傂枨笙禄?；美?lián)儲加息節(jié)奏和力度不確定或?qū)е氯蛄鲃有宰兓A(yù)期；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩和失業(yè)率提升或影響居民結(jié)構(gòu)性信用擴(kuò)張及按揭貸款償還；2019年房企還債高峰，部分中小型房企信用風(fēng)險(xiǎn)提升；棚改貨幣化弱化或?qū)е虏糠秩木€城市購房需求明顯下滑。