近兩周，局部市場(chǎng)出現(xiàn)樓市回暖消息。例如，南京部分項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天實(shí)際到訪量多達(dá)3000人。蘇州節(jié)后首場(chǎng)土拍參拍房企數(shù)量明顯增多，成交的土地溢價(jià)率上升，競(jìng)拍時(shí)間和輪次較之前均有明顯增加，這與前期底價(jià)成交乃至流拍也形成了強(qiáng)烈反差。此外，環(huán)北京的河北燕郊也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的消息。
隨之，部分潛在購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有回暖征兆。尤其是那些市場(chǎng)早期已處于持續(xù)調(diào)整過(guò)程的核心一二線城市，樓市、地市皆有微幅轉(zhuǎn)暖跡象。
以燕郊為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，燕郊是過(guò)去兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌幅最嚴(yán)重的地區(qū)，也是全國(guó)調(diào)控見(jiàn)效果城市的風(fēng)向標(biāo)，很多人非常關(guān)注燕郊。
“燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的確出現(xiàn)了一些市場(chǎng)利好，包括最近的京津冀一體化、地鐵建設(shè)的預(yù)期等。此外，春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶。”張大偉說(shuō)，“燕郊的情況主要是在房?jī)r(jià)前期下跌的基礎(chǔ)上，疊加很多人對(duì)政策放松的預(yù)期心理。同時(shí)，包括燕郊在內(nèi)的‘北三縣’近幾個(gè)月利好不斷，也的確給了購(gòu)房者信心。”
在他看來(lái)，“雖然年后燕郊的房?jī)r(jià)出現(xiàn)事實(shí)性的上漲，但是從政策層面來(lái)看，限購(gòu)政策要求依然相對(duì)較嚴(yán)格，所以預(yù)計(jì)燕郊市場(chǎng)不會(huì)有太明顯的變化”。
上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，目前部分地區(qū)的部分自住型購(gòu)房者在市場(chǎng)調(diào)整到一定程度、政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的策略后，確實(shí)在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，局部市場(chǎng)微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。
“但是，目前的局部市場(chǎng)變化受節(jié)后效應(yīng)、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴(kuò)散，可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。”該人士指出，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，成交量區(qū)域分化明顯，二三線代表城市仍在降溫。根據(jù)中指研究院選取的全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2019年以來(lái)市場(chǎng)成交回調(diào)，2月同比降幅超兩成，尤其是二三線代表城市降溫明顯。
“因此，2019年樓市整體仍處于階段性盤整過(guò)程，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。”上述中指院人士分析認(rèn)為。
2018年全年，地方城市先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地扼制了投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄。2018年末，住建部提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，在業(yè)內(nèi)普遍看來(lái)，“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
事實(shí)上，前兩月以來(lái)多個(gè)地方城市出臺(tái)了以房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行為目的的微調(diào)性政策。例如，贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價(jià)房銷售通知，要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批，3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項(xiàng)目2月份同類型商品房成交均價(jià)。此外，安徽合肥也加強(qiáng)“降價(jià)房”的市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)大幅降價(jià)影響當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤項(xiàng)目停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證。
“總的來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定市場(chǎng)肯定是要雙向調(diào)節(jié)，一方面防止房?jī)r(jià)大漲，同時(shí)也防止暴跌。”張大偉分析表示，最近以來(lái)，地方城市針對(duì)2019房地產(chǎn)市場(chǎng)全年的政策基調(diào)密集公布，大部分省份都明確提及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“整體來(lái)看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。”
針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)政策走向，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東分析認(rèn)為：“2019年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)房地產(chǎn)將是政府的主要工作目標(biāo)。在此前提下，整體市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定。”