一般情況下，抵押貸款的年限與抵押房屋的使用年限直接相關(guān)。住房抵押貸款的期限與商業(yè)抵押的期限有所不同。如果是新房抵押，最長貸款期限不得超過30年;如果是二手房抵押，最長貸款期限不得超過20年。在計算貸款期限時，借款人應(yīng)根據(jù)其還款能力確定還款期限，以避免還款壓力。如果是以商業(yè)用房做抵押的，授信期限最長5年，并且需要滿足商業(yè)用房已使用年限。
一般申請抵押貸款需要滿足以下條件：
(1)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，有按期償還貸款本息的能力。
(2)無違法行為和不良信用記錄。
(3)能提供合法有效的房產(chǎn)作抵押擔?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC。
(4)銀行規(guī)定的其他條件。
滿足了以上條件以后，首先，借款人要向貸款銀行填報房屋抵押貸款申請表，并提供合法文件比如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等按規(guī)定必須提交的證明文件。貸款銀行經(jīng)過合格審查，向購房者承諾能夠貸款，并按購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)的抵押登記與公證，銀行在合同規(guī)定的時間內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶。