北三縣指三河、香河和大廠三個縣級行政區(qū)，位于京津兩地之間，地理位置尤為特殊。

　　三河市的燕郊鎮(zhèn)，距離天安門的直線距離只有30公里，遠小于密云、懷柔、延慶等北部郊區(qū)到北京城區(qū)的距離。

　　從北三縣去北京城區(qū)有成熟的公共交通軌道，加上北三縣房價與北京房價之間的巨大鴻溝，北三縣自然而然引起了部分剛需和投資者的目光。

　　北三縣的房價在2017年前后真是大起大落。

　　以燕郊為例，作為“環(huán)京第一城”，其房價從2016年年初每平方米1萬多飛升到2017年3月38000元/平方米左右的高點。

　　然后隨著限購加碼以及北京樓市的轉(zhuǎn)冷，以燕郊為代表的北三縣房價迅速腰斬。

　　從2017年到2020年，燕郊房價從最高的38000元/平方米下降到18000元/平方米，大廠房價從35000元/平方米下降到13000元/平方米，香河房價從24000元/平方米下降到8500元/平方米。

　　2 北三縣房價的支撐力不足

　　北三縣一直以來都是依靠著北京的需求轉(zhuǎn)移，尤其是國貿(mào)區(qū)域的購買力。

　　這也一直是北三縣尤其是燕郊房地產(chǎn)的營銷目標，1個小時內(nèi)到國貿(mào)，不足2萬的新房價格，等到22號線開通后，更是可以乘坐地鐵從燕郊直達國貿(mào)，確實吸引人。

　　隨著2015年北京房價快速上漲，市場熱情膨脹，當剛需發(fā)現(xiàn)自己手里的錢無法在北京購房，當投資者評估北三縣政策不限購、投資更加方便。

　　于是更多的目光聚集到了北三縣，成就了那幾年北三縣房價的神話。

　　但是房地產(chǎn)分析的邏輯是“長期看人口”，需求即購買力是一個區(qū)域房地產(chǎn)價格的最有力的支撐。

　　然而河北廊坊的縣域經(jīng)濟發(fā)展水平落后，本地城鎮(zhèn)化水平無法推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，當?shù)鼐用竦氖杖胍仓尾黄瓞F(xiàn)在近2萬的房價，更別說2017年近4萬的均價。

　　自身的房地產(chǎn)需求不足，如果缺少北京的需求外溢，北三縣就如河北的一般縣城，房價不過是幾千元的水平。

　　所以，隨著北三縣的限購，北京外溢需求減少，北三縣的房價在2017年以后一蹶不振。

　　那隨著京津冀一體化進程加快、副中心的建成，是否會推動北三縣的房價再次起飛?

　　3 北三縣的房價能否再起飛?

　　不可否認，京津冀協(xié)同發(fā)展，尤其是副中心的建設，對北三縣的房價仍具有推動作用。

　　副中心建好以后，外溢的購買力也會蔓延到北三縣，形成新的購買力。尤其是大廠，廠通橋修好，和副中心就是一橋之隔。

　　相比于副中心5萬的房價，大廠1萬多的價格充滿著誘惑，屆時一部分剛需購房者還是會考慮到北三縣置業(yè)。

　　但是北三縣的房價還遠遠未到起飛的時候，至少也要等通州的房價起來后，才能帶動北三縣起來。

　　然而通州的房價距離起飛還差得遠呢。

　　從去年年初北京二手房以學區(qū)和次新改善為支點開始發(fā)力，累計上漲了15%。

　　但是通州的表現(xiàn)卻差強人意，總的來看，不僅沒有漲，而且還出現(xiàn)下跌趨勢，各種規(guī)劃利好也沒動通州的房價。

　　具體樓盤來看，通州武夷花園商圈的京貿(mào)國際城西區(qū)過去一年的成交均價基本上沒有變化。

而這一輪行情中表現(xiàn)搶眼的望京商圈的中等水平的樓盤慧谷陽光上漲了20%。