在經(jīng)歷長達(dá)5年多時(shí)間限購政策后，以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環(huán)京“北三縣”(也稱廊坊北三縣)樓市在今年夏天迎來2017年限購后的首度松綁。
2022年8月8日，廊坊市發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》明白卡顯示，優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策。取消戶籍、社保(個(gè)稅)等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。同時(shí)對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)的住房限售年限要求也全面取消，釋放出穩(wěn)定樓市的積極信號。
據(jù)了解，廊坊市自2017年實(shí)施限購政策以來，該市全區(qū)域樓市降溫明顯，尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動的“北三縣”形成巨大沖擊。以三河為例，此前房價(jià)經(jīng)歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1萬余元。在此背景下，取消限購限售等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應(yīng)，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖谎远鳌?/font>
一個(gè)月前，有媒體人士從三河市燕郊鎮(zhèn)部分中介和售樓處了解到，自限購政策取消以來，當(dāng)?shù)乜捶亢唾I房人數(shù)明顯上升，燕郊鎮(zhèn)近兩個(gè)月來新房和二手房的成交量已是去年同期的兩倍以上。此外，在燕郊地區(qū)從事新房銷售的多名置業(yè)顧問向媒體表示，在放開限購的首個(gè)休息日，燕郊新房一日成交200余套，相當(dāng)于一天賣出此前一整月銷量，價(jià)格同樣也有小幅上漲。
不過，短暫的活躍并未讓“北三縣”樓市升溫進(jìn)入快速通道。
11月中旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在廊坊“北三縣”走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，距限購政策取消已過去3個(gè)多月時(shí)間，當(dāng)?shù)厥袌霰憩F(xiàn)平靜如常。或受疫情等因素影響，部分項(xiàng)目售樓處人流稀少，雖然打出“買房送車位、送物業(yè)費(fèi)、送家電、送裝修”等促銷廣告，但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)夭糠侄址恐薪殚T店門可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產(chǎn)中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數(shù)周時(shí)間。
“取消限購限售有助于激活市場，部分受政策，疫情等因素抑制的積壓需求有望在短期內(nèi)集中釋放，帶來成交量的回升。”貝殼研究院高級分析師唐瑄認(rèn)為，但本輪政策放開不會導(dǎo)致市場過熱，也不會引發(fā)房價(jià)快速上漲。從政策出臺到購房者的預(yù)期及信心修復(fù)需要一定時(shí)間。
記者據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前三河、大廠、香河三地房價(jià)平均保持在每平方米1.2萬元左右，成交量與前幾個(gè)月保持相當(dāng)，三地樓市整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲趨勢。來自中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2022年10月，廊坊市新建住宅平均價(jià)格為11672元/平方米，同比下跌2.67%與此同時(shí)，10月份的成交規(guī)模同環(huán)比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交規(guī)模為13.06 萬平方米，同比下跌4.75%，環(huán)比下跌18.39%。
另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近期二手房掛牌量明顯增多，市場供大于需的基本面未曾改變。
市場信心尚待恢復(fù)
記者注意到，燕郊看房熱度迅速上升，不僅有取消限購政策影響，還來自“北三縣”與北京市通州區(qū)融合發(fā)展(交通建設(shè))步伐提速加持。
據(jù)《河北日報(bào)》報(bào)道稱，京唐城際鐵路聯(lián)調(diào)聯(lián)試工作于近期結(jié)束，開始試運(yùn)行。京唐城際鐵路途經(jīng)廊坊“北三縣”，并全部設(shè)站。對疏解北京非首都功能，帶動“北三縣”經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，提升區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要意義。此外，“北三縣”與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通基礎(chǔ)上，北京軌道交通M22號線(平谷線)河北段正加快建設(shè)，廠通路、安石路等4條跨界道路進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，盡快形成“8橫5縱”內(nèi)部交通路網(wǎng)。
事實(shí)上，多重利好因素疊加，重新激發(fā)出一部分“北漂”購房需求將成為可能。因此雖然“北三縣”樓市溫和復(fù)蘇的確定性很高，但節(jié)奏不會太快，市場信心尚處于筑底回升階段。“房住不炒”主基調(diào)下，“北三縣”屬地政府會盡力穩(wěn)定房價(jià)走勢、避免暴漲暴跌，引導(dǎo)居民更加理性購房。
然而，市場終端消費(fèi)不振表現(xiàn)突出。記者在隨機(jī)采訪到的數(shù)位“北漂”者中，他們普遍對“北三縣”樓市全面復(fù)蘇的預(yù)期持相反意見。尤其在疫情影響下，房價(jià)下行壓力依然存在，而下行的原因是大家認(rèn)為房子不再是置業(yè)“香餑餑”，甚至投資會導(dǎo)致價(jià)值縮水，短期內(nèi)投資意愿減弱，市場觀望情緒濃厚。這也釋放出對“北三縣”樓市信心不足的擔(dān)憂。
有“北漂”人士向記者表示，由于“北三縣”樓市經(jīng)歷了限購前后房價(jià)斷崖式下跌，部分房產(chǎn)從限購前的每平方米4萬余元跌至目前每平方米1萬余元，相當(dāng)于損失近三倍資產(chǎn)，加上當(dāng)?shù)貥鞘星熬安幻?，?dǎo)致購房消費(fèi)能力下降和消費(fèi)意愿不足，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)貥鞘腥齑妗?/font>
“在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也會放緩。”香河縣城鎮(zhèn)居民史可一告訴記者，本地購房需求本身較弱，原因是在“北三縣”買個(gè)好房子容易，找個(gè)好工作卻著實(shí)難。由于三地近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，就業(yè)與收入短板長期困擾當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)幸福指數(shù)。受北京虹吸效應(yīng)拉動，但凡能在“北三縣”買得起房的本地人，或多或少會有選擇到北京投資置業(yè)計(jì)劃。
在大廠縣已購買兩套住房的外地投資者張懷忠向記者表示，限購取消后，他打算將手中兩套房源出售，即便是低價(jià)銷售，他也不想在為此耗費(fèi)過多時(shí)間。在張懷忠看來，他在大廠購房時(shí)房價(jià)已達(dá)到每平方米2萬多元，對比現(xiàn)在的房價(jià)，及時(shí)出售虧損多少只是止損多少的問題。
張懷忠還告訴記者，他從事紅木家具產(chǎn)業(yè)有10余年職業(yè)生涯，曾被當(dāng)?shù)爻捶匡L(fēng)氣拖累被迫停下手中事業(yè)，經(jīng)歷多年等待終迎來限購取消，為此，他準(zhǔn)備盡快出售手中房源后，搬遷至房價(jià)相對低廉且紅木產(chǎn)業(yè)氛圍較濃厚的大城縣定居生活。“近期以來，有關(guān)拋售‘北三縣’二手房源信息，時(shí)常刷爆我的微信朋友圈。”張懷忠說。
北京大學(xué)博士后研究員張磊表示，目前對房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心不足是最大問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對整個(gè)市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。