這種城市未來(lái)肯定會(huì)增加 2017-02-06 潮白河孔雀城市信息平臺(tái) 全國(guó)唯一擁有米字型高鐵的城市就是鄭州。 覆蓋的4億人去哪里都很快，鄭州嚇得老是出政策，一輪不行，兩輪不行，兩輪不行，三輪不行，你把鐵路拆了，你覺(jué)得能行嗎？增加？

文字 | 任志強(qiáng)成績(jī)單 | 二環(huán)十三套

這是任志強(qiáng)先生在鉅派投資集團(tuán)2017年上海宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)展望與投資策略會(huì)上的分享。 本文由公眾號(hào)二環(huán)十三（微信ID）整理。

食用說(shuō)明：全文近9000字，最大程度保留了任志強(qiáng)先生的口語(yǔ)； 分享內(nèi)容主要針對(duì)新房市場(chǎng)； 星子認(rèn)為有趣的地方用紅色或粗體標(biāo)出。 發(fā)言?xún)?nèi)容略顯含蓄，這一點(diǎn)大家都明白。

1、房地產(chǎn)離不開(kāi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)

領(lǐng)導(dǎo)前幾天跟我說(shuō)，不能說(shuō)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。 中央已經(jīng)決定了，我們不討論這個(gè)問(wèn)題。 剛才邱曉華（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)）說(shuō)特朗普上臺(tái)的時(shí)候非常悲觀(guān)。 我認(rèn)為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)確實(shí)有很多不確定因素，特朗普就是其中之一。

就個(gè)人而言，特朗普對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)可能是一件好事。 因?yàn)樘乩势諘?huì)對(duì)中國(guó)做很多事情，他會(huì)逼著你去應(yīng)對(duì)，逼著你去改革。 例如，特朗普說(shuō)他會(huì)減稅。 如果他上任后真的減稅，那么中國(guó)不減稅就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。 那么，如果中國(guó)也減稅，豈不是一件好事？ 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前表示，今年我國(guó)可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)減免稅方面加大力度。 因此，特朗普的一些決定可能會(huì)導(dǎo)致中國(guó)做出一些相應(yīng)的改革。 這就是不確定性問(wèn)題。 我認(rèn)為這可能是加速中國(guó)體制和經(jīng)濟(jì)改革的一個(gè)機(jī)會(huì)。 你們老板請(qǐng)我談房地產(chǎn)，領(lǐng)導(dǎo)不讓我談。 我同意你的老板。 這件事比較麻煩，我就用統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)談。 （觀(guān)眾笑）

注：由于來(lái)源是視頻截圖，演講中的ppt不是很清楚，但關(guān)鍵數(shù)據(jù)會(huì)在文中說(shuō)清楚

這些表格都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字。 為什么先說(shuō)固定資產(chǎn)投資，因?yàn)樗c房地產(chǎn)息息相關(guān)，與民間投資直接相關(guān)。 民間投資直接下降，說(shuō)明民間投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有信心，因此大量資本外流，導(dǎo)致外匯匯率變化等密切相關(guān)。

事實(shí)上，民間投資不景氣，但也不能說(shuō)沒(méi)有增長(zhǎng)。 增長(zhǎng)率為 3.1%。 事實(shí)上，這個(gè)3.1%的增速還有一個(gè)問(wèn)題：其在固定資產(chǎn)投資中的整體占比在下降。 我高的時(shí)候占了70%多，現(xiàn)在才60出頭。 民間投資下降對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響巨大。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也由6.6%轉(zhuǎn)為6.5%，呈平穩(wěn)回落趨勢(shì)。 這種趨勢(shì)是從什么時(shí)候開(kāi)始的？ 2016年10月之后，10月份出臺(tái)了很多政策。 國(guó)慶假期，十多個(gè)城市出臺(tái)政策。 很多人說(shuō)我放假出去玩，回來(lái)買(mǎi)不起房子。 這確實(shí)有很大的影響。 但是我們看到2015年12月是1.0%，今年漲了這么多，已經(jīng)很好了。

也就是說(shuō)，如果沒(méi)有中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，2016年的GDP就會(huì)下降。 我們將投資分為三部分。 **該塊稱(chēng)為制造。 第二塊叫房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是花國(guó)家或國(guó)有企業(yè)的錢(qián)。 這個(gè)地區(qū)發(fā)展非?？?，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的很大一部分都在這里，比如水利、地鐵、橋梁和道路建設(shè)。 我們看到制造業(yè)在11月和12月再次增長(zhǎng)。 為什么呢，因?yàn)榍岸螘r(shí)間主要是為了去產(chǎn)能，??所以有相當(dāng)一部分的制造業(yè)被砍掉了。 被砍掉之后就少了，所以沒(méi)被砍掉的后期會(huì)有一些機(jī)會(huì)，它就會(huì)長(zhǎng)出來(lái)。 房地產(chǎn)方面，經(jīng)過(guò)3、4月份的連續(xù)增長(zhǎng)后，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)高位的局面，11月份還在增長(zhǎng)。 如果扣除房地產(chǎn)，增長(zhǎng)會(huì)很慘。 所以再怎么罵房地產(chǎn)，還是要有求必應(yīng)。 沒(méi)有經(jīng)濟(jì)就慘了。 我們15年6.9%的gdp，如果扣除房地產(chǎn)和基建，還剩多少，4.8%。 如果按今年計(jì)算，2016年三季度GDP增速為6.7%，扣減4.4%。 那我們只看房地產(chǎn)，光是房地產(chǎn)就占了0.8%，那么房地產(chǎn)相關(guān)的投資有多少呢？ 分別是鋼材、水泥和木材，占0.7%。 今年前三季度，如果沒(méi)有房地產(chǎn)，GDP將剩下5.2%。 因此，房地產(chǎn)是不可或缺的，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起著巨大的作用。 再來(lái)說(shuō)說(shuō)稅收。 房地產(chǎn)對(duì)稅收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大，占29%。 那么我告訴大家什么意思，就是房地產(chǎn)不管怎么調(diào)，都不能放下，也不能丟。

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)房地產(chǎn)

今年土地價(jià)格漲幅較大，但總供給量仍為負(fù)增長(zhǎng)。 15年是負(fù)的33%，所以包括上海、北京在內(nèi)的很多城市都出現(xiàn)了土地短缺的情況。 只說(shuō)北京的例子。 北京16年土地出讓收入有多少，800多億。 大家想了很多，15年是多少？ 1960億。 去年幾乎是前一年的 40%。 如果拿不到地，你還抱怨房?jī)r(jià)上漲，那是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足，房?jī)r(jià)就得漲。 所以這是預(yù)測(cè)未來(lái)的一個(gè)重要指標(biāo)。 你們今年貨源少，土地開(kāi)工兩年了。 因此，2014年和15年土地供應(yīng)連續(xù)兩年低增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)將產(chǎn)生影響。 今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速。 大家都擔(dān)心10月份政策出臺(tái)后銷(xiāo)量會(huì)快速下降，確實(shí)下降了4個(gè)多點(diǎn)。 12月份很多人很悲觀(guān)，認(rèn)為會(huì)降很多，我說(shuō)不會(huì)。 個(gè)人認(rèn)為12月份會(huì)下降一點(diǎn)點(diǎn)。 在19個(gè)限購(gòu)城市中，其合計(jì)占比約為33%。 如果扣除限購(gòu)城市，其余城市約占漲幅的70%。 比如海南、北京霧霾，很多人跑著買(mǎi)房。 富力老板跟我說(shuō)，最近銷(xiāo)售火爆，大家都要躲霧霾了。 銷(xiāo)售面積增加24.3%，銷(xiāo)售額增加37.5%。 這個(gè)區(qū)別就是價(jià)格。 換句話(huà)說(shuō)，價(jià)格上漲了這么多。 今年漲幅有點(diǎn)大，主要是在限購(gòu)的城市。 那么就有一個(gè)問(wèn)題，我們定了多少目標(biāo)，百年復(fù)興的高速增長(zhǎng)是多少，那這個(gè)國(guó)家如果不是城市化國(guó)家，是絕對(duì)不可能成為強(qiáng)國(guó)的。

強(qiáng)國(guó)的唯一標(biāo)志是城市化。 歷史上我們有過(guò)強(qiáng)國(guó)時(shí)代，比如清朝、宋朝，但那都是農(nóng)耕時(shí)代。 為什么清朝后來(lái)沒(méi)落了？ 一是閉關(guān)鎖國(guó)，二是維持農(nóng)業(yè)國(guó)家。 然而，其他國(guó)家在過(guò)去200年左右的時(shí)間里迅速發(fā)展成為后工業(yè)化產(chǎn)業(yè)。 這個(gè)發(fā)展過(guò)程實(shí)際上就是一個(gè)城市化的過(guò)程。 我們現(xiàn)在有多少農(nóng)民？ 目前的數(shù)字是9億多。 這么多農(nóng)民，你能稱(chēng)霸天下嗎？ 不可能的。 所以沒(méi)有城市化，你不可能使國(guó)家強(qiáng)大。 那么另一個(gè)問(wèn)題是，城市化來(lái)自于社會(huì)分工和收入差異。 比如我要在農(nóng)村建一個(gè)污水站，你建不了，因?yàn)槿颂稚⒘恕?只有城市化才能建設(shè)。 比如我們建一個(gè)中水處理，一個(gè)20萬(wàn)平方米的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)商都知道建不了。 但是一定要建，我們一定會(huì)建好，但是這個(gè)20萬(wàn)平方米的小區(qū)的再生水是不夠的。

大家用完的水經(jīng)過(guò)處理變成中水再利用，比如沖廁所等等。 問(wèn)題是你們家的污水不夠處理，怎么辦？ 即三分之一的廢水被利用，三分之二的自來(lái)水被利用。 這怎么能叫城市化呢？ 我們現(xiàn)在說(shuō)的是名義上處理再生水，結(jié)果是自來(lái)水。 這些都離不開(kāi)城鎮(zhèn)化，而我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化還很差。

3.房?jī)r(jià)上漲與貨幣政策無(wú)關(guān)

北京最近提出了“宣誓效忠于2300萬(wàn)人口的底線(xiàn)”，并在報(bào)紙上公開(kāi)發(fā)表。 北京曾經(jīng)有一個(gè)規(guī)劃，王岐山任市長(zhǎng)時(shí)提出：2020年要守住1800萬(wàn)人口的底線(xiàn)，得到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

大家都知道王岐山是2003年上臺(tái)的，那么這個(gè)計(jì)劃實(shí)施了多少年？ 到2008年，北京人口已達(dá)1900萬(wàn)。 2020年的城市規(guī)劃被打破了。 為什么房?jī)r(jià)高？ 你說(shuō)你2020年有1800萬(wàn)人口，國(guó)土資源部就按這個(gè)來(lái)蓋土地指標(biāo)。 但是我們已經(jīng)達(dá)到1800萬(wàn)了，但是土地指標(biāo)沒(méi)有變。

所以今天還有一個(gè)問(wèn)題，2300萬(wàn)這個(gè)指標(biāo)能不能封。 大東京有多少人，3750萬(wàn)。 那么為什么大東京會(huì)有如此多的人口呢？ 和1200萬(wàn)人口時(shí)的北京一樣。 下定決心要控制人口，所以修了高鐵，說(shuō)是半小時(shí)可以到大阪，東京的人都可以到。 去大阪吧，所以大阪的人都來(lái)東京了。 （眾笑）北京也修了一個(gè)，在天津修了，據(jù)說(shuō)半個(gè)小時(shí)到天津，天津人就來(lái)北京了。 這個(gè)城市的吸引力，各種因素讓人一定會(huì)去大城市。 所以我們能不能保住2300萬(wàn)人口是個(gè)大問(wèn)題。 市給各區(qū)下任務(wù)，區(qū)給各企業(yè)下任務(wù)。 前同事說(shuō)他們今年至少要搬出西城區(qū)100人，怎么搬，然后靈機(jī)一動(dòng)，說(shuō)每個(gè)公司買(mǎi)一個(gè)小商品市場(chǎng)，不能租給小商戶(hù)，還有小商人不得不離開(kāi)。 沒(méi)辦法，每個(gè)區(qū)都有任務(wù)，告訴你，要把這些人趕出去，北京那么多小商品市場(chǎng)都關(guān)門(mén)了。 把人吹走，你能把人吹走嗎？ 但我知道大家都是中國(guó)人。 但是現(xiàn)在你不能去北京，別說(shuō)你是中國(guó)人，你是上海人你留在上海，你是湖北人你留在湖北，你是湖北縣城你留在湖北縣。 為什么，就是說(shuō)，沒(méi)有本地戶(hù)口，就不能在本地買(mǎi)房。 老外可以買(mǎi)，有勞動(dòng)合同就可以買(mǎi)。 中國(guó)人不行，你得有很多戶(hù)口和社保。 那么這個(gè)屬性是漲還是跌呢？ 跟人口有關(guān)系，更跟我們的制度有關(guān)系。 日前，中央出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策。 大家都很高興，說(shuō)保護(hù)產(chǎn)權(quán)的投資回升了，大家都放心了，說(shuō)不要再拿錢(qián)去美國(guó)買(mǎi)房了。 然后中國(guó)限購(gòu)，很麻煩。 什么是產(chǎn)權(quán)？ 有錢(qián)想買(mǎi)就買(mǎi)，不是說(shuō)有錢(qián)就買(mǎi)不到。 所以這里有很多麻煩。

那么我們把債券基金的成長(zhǎng)看成是一個(gè)平坦的、高速的成長(zhǎng)過(guò)程。 意味著明年不會(huì)缺錢(qián)。 開(kāi)發(fā)商手里有錢(qián)。 今年不少開(kāi)發(fā)商的發(fā)債都被取消了，但去年卻超過(guò)萬(wàn)億元。 這么多開(kāi)發(fā)商手里有錢(qián)，那么錢(qián)應(yīng)該可以保持投資的持續(xù)增長(zhǎng)。 問(wèn)題是你有錢(qián)買(mǎi)地，萬(wàn)一銷(xiāo)量下降怎么辦？

受政策影響銷(xiāo)量可能下降。 我們看到，到目前為止，全國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)快速下降的情況。 一線(xiàn)城市和限購(gòu)城市有所下滑，三四線(xiàn)城市則沒(méi)有。 因此，2016年12月的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出爐，但我們估計(jì)整體下滑的幅度不會(huì)太大，應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的過(guò)程。 那么我們看到，除了武漢限購(gòu)之外，中心城市可以實(shí)現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)。 大家都說(shuō)鄭州崛起了，我卻說(shuō)鄭州要崛起！ 不漲就不對(duì)了！ 鄭州是全國(guó)唯一擁有米字型高鐵的城市。 覆蓋的4億人去哪里都很快，鄭州嚇得老是出政策，一輪不行，兩輪不行，兩輪不行，三輪不行，你把鐵路拆了，你覺(jué)得能行嗎？增加？ 從銷(xiāo)量上可以看出，東部和中部地區(qū)增長(zhǎng)較快，而西部地區(qū)則不然。 西部能快速發(fā)展嗎？ 我不認(rèn)為它會(huì)奏效。 西邊曾經(jīng)有一條線(xiàn)叫胡煥庸線(xiàn)（黑河-騰沖線(xiàn)）。 總理說(shuō)能不能改，不能改。 線(xiàn)的一側(cè)有荒地。 你怎么改變它。 有人說(shuō)可以把賭場(chǎng)放在那里，我說(shuō)把中心搬到那里就可以了。 （眾笑）現(xiàn)在的問(wèn)題是沒(méi)有人去，所以漲得慢。 如果東部中部人口大量涌入，會(huì)迅速增加。 去年，房?jī)r(jià)漲了很多。 很多人說(shuō)是我們的貨幣政策造成的。 我個(gè)人認(rèn)為是無(wú)稽之談。 房?jī)r(jià)上漲與貨幣政策無(wú)關(guān)。 如果有關(guān)系，那么貨幣太多了，都跑到房地產(chǎn)市場(chǎng)去了。 那為什么有的城市漲有的不漲呢？ 三四線(xiàn)這么便宜還上不去？ 所以它與貨幣無(wú)關(guān)。 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，我們這些年房?jī)r(jià)的變化，跟政策有關(guān)系，跟經(jīng)濟(jì)沒(méi)有關(guān)系。 因?yàn)槿ツ甑慕?jīng)濟(jì)增速?gòu)?.9%下降到6.7%，是一個(gè)下臺(tái)的過(guò)程，那么房?jī)r(jià)為什么會(huì)飆升呢？ 所以我們說(shuō)房?jī)r(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān)。

但如果我們回顧過(guò)去，任何房?jī)r(jià)變化和政策變化都是一致的。 想上就上，想下就下。 因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是政策性市場(chǎng)。 政府說(shuō)不讓漲，它就不漲。 許多城市接到住建部的指示，要求將房?jī)r(jià)漲幅控制在2%以?xún)?nèi)。 那我們?cè)撛趺崔k呢？ 當(dāng)?shù)卣缓每纯催@份報(bào)告。 馬上要網(wǎng)上報(bào)名，不讓簽，也不發(fā)銷(xiāo)售證。 萬(wàn)科現(xiàn)在這么著急，不送就賣(mài)不出去了~那怎么辦，先把低價(jià)房賣(mài)掉，再讓高價(jià)房網(wǎng)簽，然后告訴你增加是平衡的。 那么宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不相等，上下不一樣，完全按照政策周期。

現(xiàn)在房地產(chǎn)政策存在不確定性，今年、明年、未來(lái)會(huì)怎樣？ 沒(méi)有人敢說(shuō)。 我們想預(yù)測(cè)，我們會(huì)根據(jù)現(xiàn)有的政策來(lái)做決定，但實(shí)際的結(jié)果肯定是根據(jù)未來(lái)新的政策來(lái)做的。 什么時(shí)期？ 很多人說(shuō)十個(gè)月，這是政策變化的一個(gè)周期，一般是18個(gè)月，12個(gè)月或者14個(gè)月，大概一年半左右。 政策周期決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速。 大家說(shuō)我們現(xiàn)在在建的面積那么多，接近70億平方米，也不是沒(méi)有庫(kù)存。 那些房子早就不見(jiàn)了！ 為什么不見(jiàn)了？ 再來(lái)看看銷(xiāo)售面積和竣工面積的區(qū)別。 今年銷(xiāo)售面積13億平方米，竣工面積10億。 三億是什么？ 這是計(jì)劃外的。 還有不能賣(mài)的地方，比如車(chē)庫(kù)。 統(tǒng)計(jì)局不計(jì)算車(chē)庫(kù)的面積，而是按照數(shù)量統(tǒng)計(jì)。 然后我們推算一下，發(fā)現(xiàn)大部分在建的面積都消失了，很多房子都賣(mài)掉了。 現(xiàn)在樓花一般兩三年就可以交房，所以在施工期間，統(tǒng)計(jì)的時(shí)候總是算在在建面積里，房子早就賣(mài)完了。 把它賣(mài)了。 所以我們?cè)谟?jì)算庫(kù)存的時(shí)候，需要計(jì)算出有多少房子，還有多少房子沒(méi)有賣(mài)掉。 那么我們可以看看為什么這一輪房?jī)r(jià)上漲了。 這是上一輪土地的負(fù)增長(zhǎng)。 剛才我們說(shuō)了，這兩年土地是負(fù)增長(zhǎng)的，任何負(fù)增長(zhǎng)都會(huì)導(dǎo)致下一輪見(jiàn)頂。 所以13、14年土地供應(yīng)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，2016年價(jià)格上漲。2013年我說(shuō)要漲價(jià)，為什么，因?yàn)?012年土地供應(yīng)下降了。2013年，一個(gè)男人和我打賭他會(huì)裸奔，但我不知道他有沒(méi)有裸奔，反正他放棄了。 為什么任志強(qiáng)先生對(duì)房?jī)r(jià)的看法是對(duì)的？ 這個(gè)數(shù)據(jù)在這里。 一是政策變化，二是底層數(shù)據(jù)。 如果兩者重合，價(jià)格就會(huì)上漲。 這就是開(kāi)發(fā)投資。 當(dāng)土地供應(yīng)減少時(shí)，開(kāi)發(fā)投資也會(huì)減少。 當(dāng)庫(kù)存消失時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲。 很多人說(shuō)2016年房?jī)r(jià)飛漲，尤其是深圳。 錯(cuò)誤的。 這是15年的數(shù)據(jù)北三縣2023年房?jī)r(jià)要大漲，深圳的成長(zhǎng)指數(shù)是146，深圳一個(gè)人上去的時(shí)候，大家沒(méi)有想到。 2016年，十幾個(gè)城市全部上漲。 每個(gè)人都認(rèn)為這是一團(tuán)糟。 事實(shí)上，沒(méi)有人提醒政府，15年物價(jià)暴漲？ 所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年很多城市都非?？礉q，其實(shí)2015年就開(kāi)始漲了，只是漲的時(shí)候人們感覺(jué)不到。 而在沒(méi)有群體增長(zhǎng)的情況下，一個(gè)城市對(duì)整體指標(biāo)的影響不大。 所以你看宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，就是70個(gè)大城市的情況。 我們想告訴大家的是，房地產(chǎn)跟土地、政策有直接關(guān)系，跟貨幣沒(méi)有關(guān)系。 4th中國(guó)房地產(chǎn)難說(shuō)有泡沫

那么我們的價(jià)格漲了多少？ 我們1992年全國(guó)平均房?jī)r(jià)是996元，2015年是6472元，2016年是多少？ 數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，估計(jì)是7100、7200，和6400相比，接近10%的漲幅，漲幅非?？?。 但是翻看歷史，誰(shuí)還記得1992年畢業(yè)的大學(xué)生工資是多少？ 80 件。 80元到900多元。 2015年大學(xué)畢業(yè)生工資是多少？ 3750 塊。 80元漲多少倍到3750？ 40次。 房?jī)r(jià)多少倍，超過(guò)6分，你覺(jué)得房?jī)r(jià)高還是低。 所以說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫。 我有些疑惑，也不敢說(shuō)反對(duì)吧？ 反正我有點(diǎn)懷疑，到底是房?jī)r(jià)漲快了，還是工資漲快了。 你說(shuō)大學(xué)生3000多塊錢(qián)算高薪嗎？ 不算數(shù)。 如果這個(gè)數(shù)字錯(cuò)了，就說(shuō)明統(tǒng)計(jì)局錯(cuò)了。 我使用了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 都說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)和收入都比不了，那又怎樣，我覺(jué)得很好。 2010年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比約為7.49，2015年為6.29，呈下降趨勢(shì)。 六點(diǎn)鐘幾點(diǎn)了你還不滿(mǎn)意？ 不錯(cuò)！ 有人說(shuō)在一些城市，你在美國(guó)也很高。 看看香港的36.8，德國(guó)的9.94。 許多人聲稱(chēng)德國(guó)的房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，這已成為歷史。 2010年之前沒(méi)有漲過(guò)，后來(lái)漲的很厲害。 為什么？ 大量的移民進(jìn)來(lái)了，所以我們不覺(jué)得中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比比國(guó)際差那么多。 再往前看，2003年是多少，3.84。 中間有一段房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)期，但是房?jī)r(jià)收入比下降了一段時(shí)間，工資上漲了。 我們得到的平均值不能證明中國(guó)的房地產(chǎn)是泡沫，也不能證明房?jī)r(jià)收入比瘋漲。 所以說(shuō)到貨幣，就說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)杠桿率高。 這都是人民日?qǐng)?bào)寫(xiě)的。 已經(jīng)寫(xiě)了三四篇文章說(shuō)應(yīng)該取消杠桿。 應(yīng)該去除什么樣的杠桿？ 我們的首付是世界上最高的。 我們目前的首付是 70%。 你還有杠桿嗎？ 你30%的首付連2.5倍杠桿都不到。 那么中國(guó)房地產(chǎn)有杠桿嗎？ 我看他們都是在胡說(shuō)八道，杠桿率到底有多高，他們也沒(méi)算出來(lái)。 讓我們談?wù)勝J款。 我以前說(shuō)這話(huà)的時(shí)候，是在中國(guó)四十人座談會(huì)上，當(dāng)著中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)的面說(shuō)的。 副總說(shuō)杠桿高，我當(dāng)時(shí)反駁了。 我說(shuō)，你知道有多少杠桿嗎？ 他說(shuō)我們今年增加了多少貸款，我說(shuō)你知道總數(shù)嗎？ 他只知道加。

再看看2016年9月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額8萬(wàn)億元，新增了多少？ 2.3 萬(wàn)億。 那么新的貸款是多少？ 超過(guò)5900億。 所以副總說(shuō)杠桿率高。 我們看到超過(guò)5900億的新增個(gè)人貸款對(duì)于1.75萬(wàn)億的貸款總額來(lái)說(shuō)是非常高的，但是我們看看新增銷(xiāo)售額有多少。 所以說(shuō)到一手房，這里只包括一手房。 我們只有0.21的杠桿率，那么買(mǎi)新房的杠桿率是多少呢？ 不高，也就是說(shuō)30%到40%靠70%到80%的貸款，剩下的靠全款。 怎么會(huì)有這么低的杠桿率。 去年多少錢(qián)？ 去年個(gè)人貸款占一手房的23%，今年有所下降。 去年23%，今年21%，怎么說(shuō)是貨幣政策導(dǎo)致杠桿率上升。 我們看2016年1-10月的數(shù)據(jù)，有人說(shuō)新政出臺(tái)后杠桿變小了，但是我們看沒(méi)有什么大的變化。

1-11月，個(gè)人貸款新增占銷(xiāo)售額比重上升，個(gè)人貸款總額占銷(xiāo)售額比重下降。 因此，個(gè)人貸款并沒(méi)有引發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)杠桿的高漲，但實(shí)際上對(duì)買(mǎi)房的支持作用不大。

我們看到2016年是全國(guó)新房銷(xiāo)售面積最高的一年，13億平方米。 這是2016年11個(gè)月的數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過(guò)2013年全年，預(yù)計(jì)2016年全年15億。 這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)據(jù)，還不算二手房。

個(gè)人貸款分為三種。 截至目前，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，個(gè)人貸款約3.9萬(wàn)億元。 首先是一手房市場(chǎng)，約占總量的20%，新增約占25%。 第二類(lèi)是二手房貸款，占比約萬(wàn)億元。 那么剩下的，房屋抵押貸款。

比如我開(kāi)辦工廠(chǎng)，我把房產(chǎn)或者廠(chǎng)房抵押了，我貸款開(kāi)工生產(chǎn)，也算是貸款。 但是這部分錢(qián)不是用來(lái)買(mǎi)房炒房的，而是央行沒(méi)有把這三個(gè)數(shù)據(jù)分開(kāi)，給中央一個(gè)感覺(jué)：我們新增貸款那么多，杠桿這么高。

我講完這些數(shù)據(jù)，央行副行長(zhǎng)說(shuō)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不對(duì)，我說(shuō)統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)就坐在你對(duì)面。 他很尷尬，過(guò)了一會(huì)兒就離開(kāi)了。 這三者你要分析清楚。 最后的結(jié)果是什么，就是大報(bào)小報(bào)報(bào)道說(shuō)貨幣政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，個(gè)人貸款杠桿過(guò)高……唉，真悲催，這些人沒(méi)文化啊。 （觀(guān)眾笑）

我特別想讓大家看清楚這個(gè)數(shù)據(jù)，就是我們今年的銷(xiāo)售完工率。 大多數(shù)房地產(chǎn)分析師從不看這個(gè)，或者不知道它的存在。

我們賣(mài)的房子和完工的房子有什么關(guān)系？ 別告訴我讓你投資買(mǎi)房，但這個(gè)比例告訴你，以住房來(lái)說(shuō)是1:2.12。 這是什么意思？ 完成了1個(gè)，2點(diǎn)多賣(mài)了，你說(shuō)庫(kù)存多少，你說(shuō)要不要漲價(jià)。 如果每年都這樣，賣(mài)給你的房子有多少？ 傻子都知道這是什么關(guān)系。 每次我說(shuō)什么，他們總是批評(píng)我，所以我只是暗示你一下，就不管了。

這里有那么多記者，我卻什么也沒(méi)說(shuō)。 這些都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 我今天說(shuō)的一切都是基于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 數(shù)據(jù)都告訴你了，你還想什么呢？ 一開(kāi)始我看到你所謂的投資策略會(huì)，討論討論什么。 這不是很簡(jiǎn)單嗎？ （眾笑）所以供給側(cè)改革的核心是用市場(chǎng)的力量來(lái)配置資源，用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。 這兩句話(huà)怎么說(shuō)？ 原話(huà)是市場(chǎng)決定資源配置，市場(chǎng)決定價(jià)格。 對(duì)，十八屆三中全會(huì)的兩句話(huà)。 關(guān)系就是這樣。 我們看到大部分的土地供應(yīng)都沒(méi)有供應(yīng)到人去的地方。 今年李克強(qiáng)說(shuō)1億人進(jìn)城，增加1.2萬(wàn)畝的目標(biāo)。 國(guó)土資源部把這些指標(biāo)全部分配給了二三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市一畝地都沒(méi)有拿到。

但是大家想一想，這股人流到底流向何方？ 這是供需關(guān)系問(wèn)題。 但是我們看到現(xiàn)在出臺(tái)的各種政策都是關(guān)于提高首付什么的。 這兩者有些矛盾，所以我們要把它們統(tǒng)一起來(lái)。

價(jià)格調(diào)整其實(shí)和供求關(guān)系是一樣的。 價(jià)格高的地方往往是因?yàn)橥顿Y低地。 如果投資高地，大家一看就是泡沫。 他還會(huì)買(mǎi)嗎？ 什么是投資？ 投資他，是因?yàn)閮r(jià)值有進(jìn)一步增長(zhǎng)的可能。

兩者的關(guān)系，前幾天有一篇文章，用的什么數(shù)據(jù)，不是人口增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，而是小學(xué)生增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)。 如果是成人成長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)據(jù)不一定成立。 為什么？ 進(jìn)入城市的成年人數(shù)量可能會(huì)迅速增加。 他們都是農(nóng)民工，但不管是租房還是買(mǎi)房，一到春節(jié)就回家。 所以要看小學(xué)生占人口增長(zhǎng)的多少。 一旦小學(xué)生來(lái)了，就意味著這個(gè)家庭在這里扎根了。 如果逃不過(guò)12年的中小學(xué)，這才是真正的人口增長(zhǎng)。 孩子長(zhǎng)大了要買(mǎi)大房子，長(zhǎng)大了要買(mǎi)房子。 光看人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，我們很難判斷進(jìn)來(lái)的到底是農(nóng)民工還是高層次人才，但是看小學(xué)生是最容易判斷的。 所以，小學(xué)生增長(zhǎng)的城市，未來(lái)一定是房?jī)r(jià)暴漲的城市，因?yàn)槌掷m(xù)十幾年，這一定是一個(gè)供需惡化的過(guò)程。 然后說(shuō)說(shuō)為什么現(xiàn)在的房?jī)r(jià)指數(shù)不能代表真實(shí)的房?jī)r(jià)。 正如我們前面所說(shuō)北三縣2023年房?jī)r(jià)要大漲，有些因素是人為控制的。 我個(gè)人比較喜歡用房?jī)r(jià)中位數(shù)，就是說(shuō)一個(gè)城市可能有高價(jià)房，你看漲得很快。 我們以長(zhǎng)沙為例。 長(zhǎng)沙便宜的房子多少錢(qián)，2300元。 高價(jià)19000到30000。 那么價(jià)格是多少？ 所以使用中位數(shù)更容易為真。 

-

West side of

villa theme park

11,000 yuan/㎡ ( price)

查詢(xún)電話(huà)：分機(jī)。 24371

我要報(bào)名