近日，《國務(wù)院關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布。

12月1日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會。 國家發(fā)改委副主任、京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任叢亮在回答記者提問時表示，融合發(fā)展主題將有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局。北京的部分產(chǎn)業(yè)和功能向北三縣延伸。

此消息一出，有人認(rèn)為北三縣的好產(chǎn)業(yè)會推高房價。 現(xiàn)在正是收購北三縣的好時機(jī)，但是西瓜姐卻不這么認(rèn)為。

1 北方三縣房價波動較大

北三縣指三河、香河、大廠三個縣級行政區(qū)。 它位于北京和天津之間，地理位置尤為特殊。

三河市燕郊鎮(zhèn)距天安門廣場直線距離僅30公里，遠(yuǎn)小于密云、懷柔、延慶等北郊到北京市區(qū)的距離。

北三縣到北京市區(qū)有成熟的公共交通軌道，再加上北三縣與北京的房價差距巨大，自然而然地，北三縣吸引了部分剛性購房者和投資者的目光。

2017年前后，北碚三縣的房價確實(shí)波動很大。

以燕郊為例，作為“環(huán)京第一城”，其房價從2016年初的1萬多元/平方米飆升至2017年3月的3.8萬元/平方米左右的高位。

隨后，隨著限購力度加大，北京樓市降溫，以燕郊為代表的北方三縣房價迅速腰斬。

2017年至2020年，燕郊房價從最高的3.8萬元/平方米跌至1.8萬元/平方米，大廠從3.5萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米，香河從2.4萬元/平方米下跌至8500元/平方米。

2 北方三縣房價支撐力度不夠

北三縣一直依賴北京轉(zhuǎn)移需求，尤其是國貿(mào)地區(qū)的購買力。

這一直是北方三縣，尤其是燕郊地產(chǎn)的營銷目標(biāo)。 到國貿(mào)一小時內(nèi)的新房價格不到2萬。 22號線開通后，可以從燕郊坐地鐵直達(dá)國貿(mào)，實(shí)在是太吸引人了。

隨著2015年北京房價的快速上漲，市場的熱情有所擴(kuò)大。 當(dāng)你剛好需要發(fā)現(xiàn)手里的錢在北京買不起房時，更方便投資者評估北三縣不限購的政策。

于是更多的目光投向了北三縣，成就了當(dāng)年北三縣的房價神話。

圖：2016-2017.06廊坊房價走勢數(shù)據(jù)來源：安居客

但是，房地產(chǎn)分析的邏輯是“長期看人口”。 需求，即購買力，是一個地區(qū)房地產(chǎn)價格最有力的支撐。

但河北廊坊縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后，當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化水平無法帶動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。 當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霟o法支撐現(xiàn)在近2萬的房價北三縣房價最新，更談不上2017年近4萬的均價。

自身對房地產(chǎn)的需求不足。 如果沒有北京的需求外溢，北三縣將和河北其他縣一樣，房價只有幾千元。

因此，隨著北三縣限購，北京外溢需求減少，北三縣房價從2017年開始停滯不前。

隨著京津冀一體化進(jìn)程的加快和副中心的建成北三縣房價最新，北方三縣的房價是否會再次騰飛？

3 北方三縣房價能否再次騰飛？

不可否認(rèn)，京津冀協(xié)同發(fā)展，特別是副中心的建設(shè)，對北方三縣的房價仍然起到推動作用。

副中心建成后，溢出的購買力也將擴(kuò)散到北方三縣，形成新的購買力。 尤其是大廠，廠橋修好了，副中心一橋之隔。

與副中心5萬元的房價相比，大廠1萬多的房價充滿了誘惑。 屆時，一些剛需購房者仍會考慮在北三縣買房。

然而，北三縣的房價遠(yuǎn)未騰飛。 至少得等通州房價漲了，才能帶動北三縣漲。

然而，通州的房價離騰飛還很遠(yuǎn)。

去年以來，北京二手房開始以學(xué)區(qū)和次新改善為支點(diǎn)發(fā)力，累計(jì)漲幅達(dá)到15%。

不過，通州的表現(xiàn)并不盡如人意。 總的來說，不僅沒有上漲，而且還呈下跌趨勢。 各種利好計(jì)劃并沒有影響到通州的房價。

圖：近兩年北京和通州二手房價格變化 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、安居客

具體樓盤方面，位于通州武夷花園商圈的京茂國際城西區(qū)成交均價與近一年基本持平。

本輪市場表現(xiàn)中，望京商圈中檔樓盤匯谷陽光上漲20%。

圖：京茂國際城西區(qū)成交記錄

圖：慧谷陽光交易記錄

只有通州發(fā)展好，房價上漲，通州過剩的需求才能帶動北三縣的房價向好。

而那一天需要時間。