“最嚴限購令”下，不合格購房者為何涌向北京周邊樓市？
在河北大廠一個巨大的售樓處，房地產(chǎn)銷售員和購房者坐在一個黑暗而擁擠的地方。 即便不是周末，樣板間的驗房員也沒有停過。
寒冬中，北京周邊的房地產(chǎn)市場又多了幾分熱鬧。 由于去年“最嚴限購令”迅速讓北京周邊樓市沉寂，眼前的景象著實不正常：雖然沒有購房資格，但仍有北京的購房者涌向北京的售樓處。區(qū)域。 記者連續(xù)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，異常現(xiàn)象的背后是一場令人震驚的“賭房游戲”——在價格持續(xù)下跌時，不合格買家投入數(shù)百萬元，冒著巨大風險規(guī)避限購，甚至正式中空學期。 連合同都拿不到，更別說產(chǎn)權證了。
限購令無效？
滿6000元免限購
在房地產(chǎn)市場的寒冬里，潮白河孔雀城的房地產(chǎn)推銷員吳峰的客戶絡繹不絕。 她壓低聲音說：“大部分人都是北京人，沒有學歷?！?/p>
她口中的“資格”源??于去年北京周邊樓市“最嚴限購令”。 按照規(guī)定，只有在當?shù)赜袘艏?，或者連續(xù)3年在當?shù)乩U納社保和納稅的人才有資格買房。 潮白河孔雀城所在的大廠就在其中。 限購令實施后，大部分客戶不具備資質(zhì)，北京周邊樓市迅速降溫。
如今，吳峰的客戶如何破解“最嚴限購令”？
吳鋒表示，限購令中的戶籍、社保、稅務要求只需滿足其中一項要求即可； 戶籍和社保暫不能辦理，但稅收門檻很容易跨過。 “隨便找一家納稅3年的公司，加起來6000多元。”
同樣的“套路”，也在10公里外的陸津陽光城樓盤上演。 銷售人員陳德甚至承諾，開發(fā)商可以幫忙找一家代繳稅款的公司，讓客戶完全不用擔心。 ?？谟袖N售人員吹噓說，限購政策一般實行三年就取消了，但現(xiàn)在已經(jīng)快三年了，一旦限購結束，連稅都不交。
稅收可以解決，但不能解決時間問題。 當?shù)卣咭?，只有連續(xù)3年納稅的人才有資格買房。 也就是說，購房者真正具備購房資格的時間點是3年后。
“買房的時候，你會和開發(fā)商簽協(xié)議，開發(fā)商會‘鎖定’你喜歡的房產(chǎn)，絕不會賣給別人。”吳鋒說。 到了路王陽光城香河最貴的樓盤，“協(xié)議”一詞變成了“初始化合同”。 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是協(xié)議書還是初始合同，都不是正常購房交易過程中在網(wǎng)上簽訂的正式合同。 也就是說，由于他們暫時不具備買房資格，這些房子根本無法真正交易，短期內(nèi)也拿不到產(chǎn)權證。
新房價格減半
開發(fā)商不堪回籠壓力
沒有“網(wǎng)簽”，不僅沒有正式的購房合同，也無法辦理正常的購房貸款。 記者走訪了大廠、香河等地的多處樓盤發(fā)現(xiàn)，每套房價大多在100萬元至200萬元左右。 對于一些經(jīng)濟壓力較大的購房者來說，全款買房難度較大。 為此，開發(fā)人員“開發(fā)”了新花樣。
“您可以全額付款或分期付款?！?在香河，大運河孔雀城項目也采用潮白河孔雀城項目的翻版。 營業(yè)員徐陽介紹，“分期付款”并不是銀行貸款，而是另一種全款支付方式。 購房資金在一年內(nèi)分五期付清。 路勁陽光城的分期付款期限較長，兩年半內(nèi)可分6期付款。
這種分期付款的方式在不同的樓盤有不同的形式，但其背后的道理是一樣的。 “去年限購之后，開發(fā)商還可以背著錢，但今年不同，開發(fā)商壓力很大，都在等著回籠資金?！?路景陽光城銷售人員說。
大廠縣與三河市、香河縣并稱為“三北縣”。 憑借靠近通州的優(yōu)勢，這里曾是北京周邊樓市最火爆的地方。 兩年多前，京牌轎車一輛輛開到這里，“搶房大戰(zhàn)”不斷。
限購令的影響首先體現(xiàn)在價格上。 據(jù)介紹，限購前，路景陽光城曾一度銷售高峰在25000元/平方米左右，而現(xiàn)在實際成交均價僅為12000元/平方米左右； 潮白河孔雀城當年甚至突破3萬元/平方米，而現(xiàn)在僅為1.6萬元/平方米左右。
在從業(yè)多年的吳峰看來，這種變化堪稱“冰火兩重天”。 “買房的時候，有的購房者除了要交房價外，還要交50萬到60萬元的‘辦卡費’；但今天，直接變成了降價、打折。” 她說。
以潮白河孔雀城一套104平米的三居室為例。 售價1.69萬元/平方米，正常成交175.76萬元； 2000元、“一次性15折”等多項優(yōu)惠，總價已降至131.8萬元，均價折合1.27萬元/平方米。
打折促銷已成為北京周邊樓市的普遍現(xiàn)象。 在售樓處，每套房子看似有“標價”，實則有成交價，兩者相差往往數(shù)十萬元。 陳德解釋，“標價”是開發(fā)商在政府部門的備案價香河最貴的樓盤，但這個價格太高賣不出去，只能通過各種促銷手段壓價。
網(wǎng)上簽到首字母
交易背后隱藏著諸多風險
“有了地鐵和高鐵，價格又降了一半，怎能不動心！” 在調(diào)查中，多位驗房師透露了避開限購而選擇北京周邊樓市的原因。 但這種買房模式靠譜嗎？
在記者走訪的幾家售樓處，銷售人員都對這種鉆空子的方式深信不疑。 不過，在介紹具體的交易流程時，吳峰的話就暴露了他的破綻。 “付完房款后，開發(fā)商會提供收據(jù)和收據(jù)，但不會把簽好的協(xié)議交給購房者?！?她解釋說，這個協(xié)議畢竟是違法的，不能泄露出去。
在大運河孔雀城，幾名銷售人員對規(guī)避限購的操作方式十分避諱，最后打電話給銷售總監(jiān)詳細解釋。 說話的時候，他甚至在關鍵細節(jié)上壓低了聲音，故作神秘。
“盡管開發(fā)者百般誘惑，這種運作方式等同于‘賭博’?！?某知名房地產(chǎn)公司負責人向記者解釋，買家看似享受了優(yōu)惠價格，但交了開發(fā)商數(shù)百萬后，卻無法正式簽約，也無法拿到產(chǎn)權證。在很短的時間內(nèi)。 “賭”自己的房子，而是在限購令下“賭”。 整個過程中，開發(fā)商只有收益，沒有損失，而買家卻將自己置身于諸多風險之中。
“你說的這個方法我沒聽說過，不過應該是政策不允許的吧?！?香河縣房管局一名負責新建房業(yè)務的工作人員說。 大廠縣房管局工作人員也表示，限購政策雖然沒有明確是否可以采用這種操作方式，但仍然存在風險。 該工作人員提醒，目前的政策是連續(xù)3年交稅，但如果這3年期間政策調(diào)整，改為連續(xù)5年交稅，這筆交易應該如何計算？
在業(yè)內(nèi)人士看來，除了政策的不可抗力因素外，初始合同能否與正式合同具有同等法律效力也存疑。 易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，首簽合同本身就是違反購房政策的。 這種規(guī)避限購的做法只是一種營銷手段，相當于開發(fā)商要求購房者在一定條件下鎖定房源。 然而，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。 當買方發(fā)現(xiàn)合同與原合同不同時，銷售人員往往已經(jīng)辭職或跳槽。 退款難，尋求賠償比較被動。
（本文銷售人員姓名均為化名）