中國證券報(bào)記者近日調(diào)研燕郊、香河等北方三縣樓盤發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前夕，燕郊、香河部分無限期購房新開商住樓盤銷量持續(xù)上漲. 但與2017年的火爆場(chǎng)面相比，銷量仍處于低位。 根據(jù)此前有關(guān)部門的規(guī)定，兩地商住房地產(chǎn)的首付款比例不能低于50%。 但為促進(jìn)銷售，部分樓盤項(xiàng)目存在首付分期付款的現(xiàn)象，個(gè)別開發(fā)商請(qǐng)自然人幫忙墊款或直接墊款。 住宅二手房市場(chǎng)不景氣。

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中國證券報(bào)記者近日對(duì)燕郊樓市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。 從北京坐地鐵再坐公交車到燕郊鎮(zhèn)用了將近兩個(gè)小時(shí)。 在燕郊鎮(zhèn)燕陵路路口附近的“售樓處街”下車時(shí)，記者在車站附近被一位拿著傳單的阿姨攔住。 “我們來看看房子吧，燕郊和大廠都有房子，讓售貨員給你說說?！?/p>

走訪燕郊的幾家中介店發(fā)現(xiàn)，每家店展示的沙盤模型不盡相同，但售賣的商品卻大體相同。 “沙盤項(xiàng)目已經(jīng)售罄，你看好哪個(gè)？燕郊目前有兩三套新的商品房在售，二手房交易成本太高，不劃算，推薦購買新房產(chǎn)?！?中介店工作人員說。

記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)店看商品的人大多來自北京。 進(jìn)店前，他們并沒有想好是買一手房還是二手房。 鎮(zhèn)上有數(shù)百家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，基本都是燕達(dá)、匯富、富城等本地開發(fā)商的代理商。

“燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，二手房待售業(yè)主的情緒并不穩(wěn)定，很多業(yè)主看到近期樓市回暖，想提高之前的掛牌價(jià)。”節(jié)后，部分業(yè)主將掛牌價(jià)上調(diào)了10%?！痹谘嘟紡氖露嗄攴慨a(chǎn)中介工作的老吳告訴中國證券報(bào)記者，“看二手房的人很多。最近，能不能賣得看具體上市。”

在同為北方三縣之一的香河縣，雖然春節(jié)假期已經(jīng)過去，但大部分房產(chǎn)中介門店仍在放假。 “現(xiàn)在香河房地產(chǎn)不好做，外地人只能買普通房，縣里只有兩三個(gè)商品房項(xiàng)目，這兩年生意只能做本地人，很多銷售人員“轉(zhuǎn)行了?，F(xiàn)在頂級(jí)住宅項(xiàng)目的價(jià)格并不高。15000元/平方米以上，普通商品房10000元/平方米左右?！?香河一位中介業(yè)務(wù)員告訴中國證券報(bào)記者。

2017年當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨瑫r(shí)，房?jī)r(jià)一度飆升至每平方米2.8萬元。 當(dāng)時(shí)，一個(gè)樓盤周圍聚集了數(shù)十家中介店

“墊款”現(xiàn)象出現(xiàn)

中國證券報(bào)記者跟隨銷售人員來到一處商住樓現(xiàn)場(chǎng)。 與中介店人手不足不同，一些新開的樓盤樣板間人頭攢動(dòng)，開發(fā)商、房產(chǎn)中介、驗(yàn)房人擠在一起。 有銷售人員拿出手機(jī)拍視頻發(fā)給潛在客戶：“今天人多，不來就沒了?！?/p>

為促進(jìn)銷售香河房?jī)r(jià)會(huì)降嗎，上述新樓盤推出了各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 在一些新建樓盤中，首付可以分期支付，甚至出現(xiàn)開發(fā)商請(qǐng)自然人幫忙墊款或直接墊款的情況。

以燕郊諸葛店附近的一處新樓盤為例，開發(fā)商推出“首付8萬元，分期付款”活動(dòng)。 交完2萬元定金，一周內(nèi)付清8萬元，就可以和開發(fā)商簽訂購房合同了。 , 獲得總房款50%的銀行房貸。 余款由開發(fā)商提供，自然人與購房者簽訂無息貸款合同。 據(jù)銷售人員介紹，提供貸款的自然人與開發(fā)商簽訂了協(xié)議，可以從中受益。

記者在春節(jié)前夕探訪該樓盤時(shí)，當(dāng)時(shí)的銷售人員表示：“馬上就要放假了，放假結(jié)束這個(gè)活動(dòng)就結(jié)束了。” 然而一個(gè)月過去了，這個(gè)活動(dòng)還在繼續(xù)。

香河商住樓盤銷售過程中的墊款問題與燕郊有所不同。 房地產(chǎn)開發(fā)商直接參與墊付。 “首付只有6萬元，其中3.5萬元的押金可以沖5萬元，剩下的首付是和開發(fā)商簽訂貸款合同，交房前付清的?！?/p>

諸葛尋房首席分析師陳磊對(duì)中國證券報(bào)記者表示，開發(fā)商墊付資金屬于違規(guī)行為。 如果被調(diào)查，對(duì)買家是不利的。 北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王光英律師表示，如果開發(fā)商不是借款合同的主體，只是幫助介紹借款人，則對(duì)開發(fā)商的處罰沒有直接的法律依據(jù)。 如果確定是開發(fā)商墊款，那肯定是禁止的。 屬于變相騙取銀行貸款。 本來，購房者無力支付全額首付獲得銀行貸款，開發(fā)商墊付資金加杠桿，導(dǎo)致沒有購房能力的人增加債務(wù)購買商品房，埋下隱患。 如果購房者在償還貸款方面遇到問題，可能會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

香河地區(qū)部分樓盤稱已解除限購。 銷售人員告訴中國證券報(bào)記者，該樓盤項(xiàng)目是開發(fā)商與北京某學(xué)校的合作項(xiàng)目。 幼兒園到高中都有，正常的戶口本就可以拿，免于限購。 目前該項(xiàng)目銷售單價(jià)在12000元/平方米左右。

存銷比仍處于高位

“大多數(shù)人在北三縣買房是為了投資。在北京國貿(mào)上班的上班族買房自住比較普遍，以后坐地鐵會(huì)更方便?！?多位銷售人員告訴中國證券報(bào)記者。

貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度燕郊二手房市場(chǎng)觸底反彈，11月市場(chǎng)成交量開始好轉(zhuǎn)，11月均價(jià)開始上漲。 2019年1月，燕郊二手房成交量同比增長(zhǎng)14.6%，環(huán)比下降6.8%。 1月均價(jià)達(dá)18800元/平方米，環(huán)比上漲4.9%，同比下跌10.5%。 從春節(jié)假期后兩周的數(shù)據(jù)來看，燕郊二手房成交量出現(xiàn)了一定程度的回升。

但二手房成交的具體數(shù)字，各大機(jī)構(gòu)說法不一。 “這是商業(yè)機(jī)密，不便透露。” 售貨員說。

從記者獲得的一手房成交數(shù)據(jù)來看，今年1月燕郊一手房成交約100套。 業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，二手房成交量少于一手房。 一方面，新房交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單，大多數(shù)購房者喜歡購買新房。 另一方面，二手房源以普通住宅為主香河房?jī)r(jià)會(huì)降嗎，商住類二手房源占比較低。 外國人不能購買普通住宅。

中國百城庫存數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，燕郊庫存75萬平方米，同比下降23%； 香河存量138萬平方米，同比下降15%； . 以每套100平方米計(jì)算，北三縣合計(jì)庫存約3萬套。

截至2018年底，燕郊存銷率為23.7個(gè)月，同比下降51%； 香河的為40.4個(gè)月，同比增長(zhǎng)14%； 大廠的為34.7個(gè)月，同比增長(zhǎng)2%。

陳雷表示，通常10個(gè)月左右的存銷比比較穩(wěn)妥，10個(gè)月以上就需要一定程度的去庫存。

“畢竟只是一個(gè)小鎮(zhèn)，開車15分鐘就可以走遍整個(gè)燕郊，未來發(fā)展如何，還要看政策調(diào)控。” 經(jīng)紀(jì)人老吳告訴中國證券報(bào)記者。 陳磊表示，通州定位為北京副中心后，很多產(chǎn)業(yè)將隨之轉(zhuǎn)移，通州及周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)更快。 預(yù)計(jì)其整體住宅物業(yè)將進(jìn)一步走強(qiáng)。 北碚三縣存銷比偏高，是受現(xiàn)行調(diào)控影響。 如果限購解除，相關(guān)需求依然存在。