這種城市未來肯定會(huì)增加 2017-02-06 潮白河孔雀城市信息平臺(tái) 全國唯一擁有米字型高鐵的城市就是鄭州。 覆蓋的4億人去哪里都很快，鄭州嚇得老是出政策，一輪不行，兩輪不行，兩輪不行，三輪不行，你把鐵路拆了，你覺得能行嗎？增加？

文字 | 任志強(qiáng)成績單 | 二環(huán)十三套

這是任志強(qiáng)先生在鉅派投資集團(tuán)2017年上海宏觀經(jīng)濟(jì)展望與投資策略會(huì)上的分享。 本文由公眾號二環(huán)十三（微信ID）整理。

食用說明：全文近9000字，最大程度保留了任志強(qiáng)先生的口語； 分享內(nèi)容主要針對新房市場； 星子認(rèn)為有趣的地方用紅色或粗體標(biāo)出。 發(fā)言內(nèi)容略顯含蓄，這一點(diǎn)大家都明白。

1、房地產(chǎn)離不開國民經(jīng)濟(jì)

領(lǐng)導(dǎo)前幾天跟我說，不能說“房子是用來住的，不是用來炒的”。 中央已經(jīng)決定了，我們不討論這個(gè)問題。 剛才邱曉華（國家統(tǒng)計(jì)局原局長）說特朗普上臺(tái)的時(shí)候非常悲觀。 我認(rèn)為中國未來經(jīng)濟(jì)確實(shí)有很多不確定因素，特朗普就是其中之一。

就個(gè)人而言，特朗普對中國經(jīng)濟(jì)來說可能是一件好事。 因?yàn)樘乩势諘?huì)對中國做很多事情，他會(huì)逼著你去應(yīng)對，逼著你去改革。 例如，特朗普說他會(huì)減稅。 如果他上任后真的減稅，那么中國不減稅就沒有競爭力。 那么，如果中國也減稅，豈不是一件好事？ 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前表示，今年我國可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)減免稅方面加大力度。 因此，特朗普的一些決定可能會(huì)導(dǎo)致中國做出一些相應(yīng)的改革。 這就是不確定性問題。 我認(rèn)為這可能是加速中國體制和經(jīng)濟(jì)改革的一個(gè)機(jī)會(huì)。 你們老板請我談房地產(chǎn)，領(lǐng)導(dǎo)不讓我談。 我同意你的老板。 這件事比較麻煩，我就用統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來談。 （觀眾笑）

注：由于來源是視頻截圖，演講中的ppt不是很清楚，但關(guān)鍵數(shù)據(jù)會(huì)在文中說清楚

這些表格都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字。 為什么先說固定資產(chǎn)投資，因?yàn)樗c房地產(chǎn)息息相關(guān)，與民間投資直接相關(guān)。 民間投資直接下降，說明民間投資對中國經(jīng)濟(jì)沒有信心，因此大量資本外流，導(dǎo)致外匯匯率變化等密切相關(guān)。

事實(shí)上，民間投資不景氣，但也不能說沒有增長。 增長率為 3.1%。 事實(shí)上，這個(gè)3.1%的增速還有一個(gè)問題：其在固定資產(chǎn)投資中的整體占比在下降。 我高的時(shí)候占了70%多，現(xiàn)在才60出頭。 民間投資下降對中國經(jīng)濟(jì)影響巨大。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也由6.6%轉(zhuǎn)為6.5%，呈平穩(wěn)回落趨勢。 這種趨勢是從什么時(shí)候開始的？ 2016年10月之后，10月份出臺(tái)了很多政策。 國慶假期，十多個(gè)城市出臺(tái)政策。 很多人說我放假出去玩，回來買不起房子。 這確實(shí)有很大的影響。 但是我們看到2015年12月是1.0%，今年漲了這么多，已經(jīng)很好了。

也就是說，如果沒有中國房地產(chǎn)投資的增長，2016年的GDP就會(huì)下降。 我們將投資分為三部分。 **該塊稱為制造。 第二塊叫房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是花國家或國有企業(yè)的錢。 這個(gè)地區(qū)發(fā)展非?？欤袊?jīng)濟(jì)增長的很大一部分都在這里，比如水利、地鐵、橋梁和道路建設(shè)。 我們看到制造業(yè)在11月和12月再次增長。 為什么呢，因?yàn)榍岸螘r(shí)間主要是為了去產(chǎn)能，??所以有相當(dāng)一部分的制造業(yè)被砍掉了。 被砍掉之后就少了，所以沒被砍掉的后期會(huì)有一些機(jī)會(huì)，它就會(huì)長出來。 房地產(chǎn)方面，經(jīng)過3、4月份的連續(xù)增長后，進(jìn)入了一個(gè)相對高位的局面，11月份還在增長。 如果扣除房地產(chǎn)，增長會(huì)很慘。 所以再怎么罵房地產(chǎn)，還是要有求必應(yīng)。 沒有經(jīng)濟(jì)就慘了。 我們15年6.9%的gdp，如果扣除房地產(chǎn)和基建，還剩多少，4.8%。 如果按今年計(jì)算，2016年三季度GDP增速為6.7%，扣減4.4%。 那我們只看房地產(chǎn)，光是房地產(chǎn)就占了0.8%，那么房地產(chǎn)相關(guān)的投資有多少呢？ 分別是鋼材、水泥和木材，占0.7%。 今年前三季度，如果沒有房地產(chǎn)，GDP將剩下5.2%。 因此，房地產(chǎn)是不可或缺的，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長起著巨大的作用。 再來說說稅收。 房地產(chǎn)對稅收增長貢獻(xiàn)最大，占29%。 那么我告訴大家什么意思，就是房地產(chǎn)不管怎么調(diào)，都不能放下，也不能丟。

2、國民經(jīng)濟(jì)離不開房地產(chǎn)

今年土地價(jià)格漲幅較大，但總供給量仍為負(fù)增長。 15年是負(fù)的33%，所以包括上海、北京在內(nèi)的很多城市都出現(xiàn)了土地短缺的情況。 只說北京的例子。 北京16年土地出讓收入有多少，800多億。 大家想了很多，15年是多少？ 1960億。 去年幾乎是前一年的 40%。 如果拿不到地，你還抱怨房價(jià)上漲，那是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足，房價(jià)就得漲。 所以這是預(yù)測未來的一個(gè)重要指標(biāo)。 你們今年貨源少，土地開工兩年了。 因此，2014年和15年土地供應(yīng)連續(xù)兩年低增長和負(fù)增長將產(chǎn)生影響。 今年房地產(chǎn)銷售增長迅速。 大家都擔(dān)心10月份政策出臺(tái)后銷量會(huì)快速下降，確實(shí)下降了4個(gè)多點(diǎn)。 12月份很多人很悲觀，認(rèn)為會(huì)降很多，我說不會(huì)。 個(gè)人認(rèn)為12月份會(huì)下降一點(diǎn)點(diǎn)。 在19個(gè)限購城市中，其合計(jì)占比約為33%。 如果扣除限購城市，其余城市約占漲幅的70%。 比如海南、北京霧霾，很多人跑著買房。 富力老板跟我說，最近銷售火爆，大家都要躲霧霾了。 銷售面積增加24.3%，銷售額增加37.5%。 這個(gè)區(qū)別就是價(jià)格。 換句話說，價(jià)格上漲了這么多。 今年漲幅有點(diǎn)大，主要是在限購的城市。 那么就有一個(gè)問題，我們定了多少目標(biāo)，百年復(fù)興的高速增長是多少，那這個(gè)國家如果不是城市化國家，是絕對不可能成為強(qiáng)國的。

強(qiáng)國的唯一標(biāo)志是城市化。 歷史上我們有過強(qiáng)國時(shí)代，比如清朝、宋朝，但那都是農(nóng)耕時(shí)代。 為什么清朝后來沒落了？ 一是閉關(guān)鎖國，二是維持農(nóng)業(yè)國家。 然而，其他國家在過去200年左右的時(shí)間里迅速發(fā)展成為后工業(yè)化產(chǎn)業(yè)。 這個(gè)發(fā)展過程實(shí)際上就是一個(gè)城市化的過程。 我們現(xiàn)在有多少農(nóng)民？ 目前的數(shù)字是9億多。 這么多農(nóng)民，你能稱霸天下嗎？ 不可能的。 所以沒有城市化，你不可能使國家強(qiáng)大。 那么另一個(gè)問題是，城市化來自于社會(huì)分工和收入差異。 比如我要在農(nóng)村建一個(gè)污水站，你建不了，因?yàn)槿颂稚⒘恕?只有城市化才能建設(shè)。 比如我們建一個(gè)中水處理，一個(gè)20萬平方米的住宅區(qū)，開發(fā)商都知道建不了。 但是一定要建，我們一定會(huì)建好，但是這個(gè)20萬平方米的小區(qū)的再生水是不夠的。

大家用完的水經(jīng)過處理變成中水再利用，比如沖廁所等等。 問題是你們家的污水不夠處理，怎么辦？ 即三分之一的廢水被利用，三分之二的自來水被利用。 這怎么能叫城市化呢？ 我們現(xiàn)在說的是名義上處理再生水，結(jié)果是自來水。 這些都離不開城鎮(zhèn)化，而我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化還很差。

3.房價(jià)上漲與貨幣政策無關(guān)

北京最近提出了“宣誓效忠于2300萬人口的底線”，并在報(bào)紙上公開發(fā)表。 北京曾經(jīng)有一個(gè)規(guī)劃，王岐山任市長時(shí)提出：2020年要守住1800萬人口的底線，得到國務(wù)院批準(zhǔn)。

大家都知道王岐山是2003年上臺(tái)的，那么這個(gè)計(jì)劃實(shí)施了多少年？ 到2008年，北京人口已達(dá)1900萬。 2020年的城市規(guī)劃被打破了。 為什么房價(jià)高？ 你說你2020年有1800萬人口，國土資源部就按這個(gè)來蓋土地指標(biāo)。 但是我們已經(jīng)達(dá)到1800萬了，但是土地指標(biāo)沒有變。

所以今天還有一個(gè)問題，2300萬這個(gè)指標(biāo)能不能封。 大東京有多少人，3750萬。 那么為什么大東京會(huì)有如此多的人口呢？ 和1200萬人口時(shí)的北京一樣。 下定決心要控制人口，所以修了高鐵，說是半小時(shí)可以到大阪，東京的人都可以到。 去大阪吧，所以大阪的人都來東京了。 （眾笑）北京也修了一個(gè)，在天津修了，據(jù)說半個(gè)小時(shí)到天津，天津人就來北京了。 這個(gè)城市的吸引力，各種因素讓人一定會(huì)去大城市。 所以我們能不能保住2300萬人口是個(gè)大問題。 市給各區(qū)下任務(wù)，區(qū)給各企業(yè)下任務(wù)。 前同事說他們今年至少要搬出西城區(qū)100人，怎么搬，然后靈機(jī)一動(dòng)，說每個(gè)公司買一個(gè)小商品市場，不能租給小商戶，還有小商人不得不離開。 沒辦法，每個(gè)區(qū)都有任務(wù)，告訴你，要把這些人趕出去，北京那么多小商品市場都關(guān)門了。 把人吹走，你能把人吹走嗎？ 但我知道大家都是中國人。 但是現(xiàn)在你不能去北京，別說你是中國人，你是上海人你留在上海，你是湖北人你留在湖北，你是湖北縣城你留在湖北縣。 為什么，就是說，沒有本地戶口，就不能在本地買房。 老外可以買，有勞動(dòng)合同就可以買。 中國人不行，你得有很多戶口和社保。 那么這個(gè)屬性是漲還是跌呢？ 跟人口有關(guān)系，更跟我們的制度有關(guān)系。 日前，中央出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策。 大家都很高興，說保護(hù)產(chǎn)權(quán)的投資回升了，大家都放心了，說不要再拿錢去美國買房了。 然后中國限購，很麻煩。 什么是產(chǎn)權(quán)？ 有錢想買就買，不是說有錢就買不到。 所以這里有很多麻煩。

那么我們把債券基金的成長看成是一個(gè)平坦的、高速的成長過程。 意味著明年不會(huì)缺錢。 開發(fā)商手里有錢。 今年不少開發(fā)商的發(fā)債都被取消了，但去年卻超過萬億元。 這么多開發(fā)商手里有錢，那么錢應(yīng)該可以保持投資的持續(xù)增長。 問題是你有錢買地，萬一銷量下降怎么辦？

受政策影響銷量可能下降。 我們看到，到目前為止，全國還沒有出現(xiàn)快速下降的情況。 一線城市和限購城市有所下滑，三四線城市則沒有。 因此，2016年12月的數(shù)據(jù)還沒有出爐，但我們估計(jì)整體下滑的幅度不會(huì)太大，應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)增長的過程。 那么我們看到，除了武漢限購之外，中心城市可以實(shí)現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)的增長。 大家都說鄭州崛起了，我卻說鄭州要崛起！ 不漲就不對了！ 鄭州是全國唯一擁有米字型高鐵的城市。 覆蓋的4億人去哪里都很快，鄭州嚇得老是出政策，一輪不行，兩輪不行，兩輪不行，三輪不行，你把鐵路拆了，你覺得能行嗎？增加？ 從銷量上可以看出，東部和中部地區(qū)增長較快，而西部地區(qū)則不然。 西部能快速發(fā)展嗎？ 我不認(rèn)為它會(huì)奏效。 西邊曾經(jīng)有一條線叫胡煥庸線（黑河-騰沖線）。 總理說能不能改，不能改。 線的一側(cè)有荒地。 你怎么改變它。 有人說可以把賭場放在那里，我說把中心搬到那里就可以了。 （眾笑）現(xiàn)在的問題是沒有人去，所以漲得慢。 如果東部中部人口大量涌入，會(huì)迅速增加。 去年，房價(jià)漲了很多。 很多人說是我們的貨幣政策造成的。 我個(gè)人認(rèn)為是無稽之談。 房價(jià)上漲與貨幣政策無關(guān)。 如果有關(guān)系，那么貨幣太多了，都跑到房地產(chǎn)市場去了。 那為什么有的城市漲有的不漲呢？ 三四線這么便宜還上不去？ 所以它與貨幣無關(guān)。 嚴(yán)格來說，我們這些年房價(jià)的變化，跟政策有關(guān)系，跟經(jīng)濟(jì)沒有關(guān)系。 因?yàn)槿ツ甑慕?jīng)濟(jì)增速從6.9%下降到6.7%，是一個(gè)下臺(tái)的過程，那么房價(jià)為什么會(huì)飆升呢？ 所以我們說房價(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長無關(guān)。

但如果我們回顧過去，任何房價(jià)變化和政策變化都是一致的。 想上就上，想下就下。 因此，中國的房地產(chǎn)市場實(shí)際上是政策性市場。 政府說不讓漲，它就不漲。 許多城市接到住建部的指示，要求將房價(jià)漲幅控制在2%以內(nèi)。 那我們該怎么辦呢？ 當(dāng)?shù)卣缓每纯催@份報(bào)告。 馬上要網(wǎng)上報(bào)名，不讓簽，也不發(fā)銷售證。 萬科現(xiàn)在這么著急，不送就賣不出去了~那怎么辦，先把低價(jià)房賣掉，再讓高價(jià)房網(wǎng)簽，然后告訴你增加是平衡的。 那么宏觀經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不相等，上下不一樣，完全按照政策周期。

現(xiàn)在房地產(chǎn)政策存在不確定性，今年、明年、未來會(huì)怎樣？ 沒有人敢說。 我們想預(yù)測，我們會(huì)根據(jù)現(xiàn)有的政策來做決定，但實(shí)際的結(jié)果肯定是根據(jù)未來新的政策來做的。 什么時(shí)期？ 很多人說十個(gè)月，這是政策變化的一個(gè)周期，一般是18個(gè)月，12個(gè)月或者14個(gè)月，大概一年半左右。 政策周期決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速。 大家說我們現(xiàn)在在建的面積那么多，接近70億平方米，也不是沒有庫存。 那些房子早就不見了！ 為什么不見了？ 再來看看銷售面積和竣工面積的區(qū)別。 今年銷售面積13億平方米，竣工面積10億。 三億是什么？ 這是計(jì)劃外的。 還有不能賣的地方，比如車庫。 統(tǒng)計(jì)局不計(jì)算車庫的面積，而是按照數(shù)量統(tǒng)計(jì)。 然后我們推算一下，發(fā)現(xiàn)大部分在建的面積都消失了，很多房子都賣掉了。 現(xiàn)在樓花一般兩三年就可以交房，所以在施工期間，統(tǒng)計(jì)的時(shí)候總是算在在建面積里，房子早就賣完了。 把它賣了。 所以我們在計(jì)算庫存的時(shí)候，需要計(jì)算出有多少房子，還有多少房子沒有賣掉。 那么我們可以看看為什么這一輪房價(jià)上漲了。 這是上一輪土地的負(fù)增長。 剛才我們說了，這兩年土地是負(fù)增長的，任何負(fù)增長都會(huì)導(dǎo)致下一輪見頂。 所以13、14年土地供應(yīng)連續(xù)兩年負(fù)增長，2016年價(jià)格上漲。2013年我說要漲價(jià)，為什么，因?yàn)?012年土地供應(yīng)下降了。2013年，一個(gè)男人和我打賭他會(huì)裸奔，但我不知道他有沒有裸奔，反正他放棄了。 為什么任志強(qiáng)先生對房價(jià)的看法是對的？ 這個(gè)數(shù)據(jù)在這里。 一是政策變化，二是底層數(shù)據(jù)。 如果兩者重合，價(jià)格就會(huì)上漲。 這就是開發(fā)投資。 當(dāng)土地供應(yīng)減少時(shí)，開發(fā)投資也會(huì)減少。 當(dāng)庫存消失時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲。 很多人說2016年房價(jià)飛漲，尤其是深圳。 錯(cuò)誤的。 這是15年的數(shù)據(jù)北三縣2023年房價(jià)要大漲，深圳的成長指數(shù)是146，深圳一個(gè)人上去的時(shí)候，大家沒有想到。 2016年，十幾個(gè)城市全部上漲。 每個(gè)人都認(rèn)為這是一團(tuán)糟。 事實(shí)上，沒有人提醒政府，15年物價(jià)暴漲？ 所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2016年很多城市都非?？礉q，其實(shí)2015年就開始漲了，只是漲的時(shí)候人們感覺不到。 而在沒有群體增長的情況下，一個(gè)城市對整體指標(biāo)的影響不大。 所以你看宏觀經(jīng)濟(jì)，就是70個(gè)大城市的情況。 我們想告訴大家的是，房地產(chǎn)跟土地、政策有直接關(guān)系，跟貨幣沒有關(guān)系。 4th中國房地產(chǎn)難說有泡沫

那么我們的價(jià)格漲了多少？ 我們1992年全國平均房價(jià)是996元，2015年是6472元，2016年是多少？ 數(shù)據(jù)還沒出來，估計(jì)是7100、7200，和6400相比，接近10%的漲幅，漲幅非?？臁?但是翻看歷史，誰還記得1992年畢業(yè)的大學(xué)生工資是多少？ 80 件。 80元到900多元。 2015年大學(xué)畢業(yè)生工資是多少？ 3750 塊。 80元漲多少倍到3750？ 40次。 房價(jià)多少倍，超過6分，你覺得房價(jià)高還是低。 所以說中國房價(jià)有泡沫。 我有些疑惑，也不敢說反對吧？ 反正我有點(diǎn)懷疑，到底是房價(jià)漲快了，還是工資漲快了。 你說大學(xué)生3000多塊錢算高薪嗎？ 不算數(shù)。 如果這個(gè)數(shù)字錯(cuò)了，就說明統(tǒng)計(jì)局錯(cuò)了。 我使用了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 都說中國的房價(jià)和收入都比不了，那又怎樣，我覺得很好。 2010年中國房價(jià)收入比約為7.49，2015年為6.29，呈下降趨勢。 六點(diǎn)鐘幾點(diǎn)了你還不滿意？ 不錯(cuò)！ 有人說在一些城市，你在美國也很高。 看看香港的36.8，德國的9.94。 許多人聲稱德國的房價(jià)沒有上漲，這已成為歷史。 2010年之前沒有漲過，后來漲的很厲害。 為什么？ 大量的移民進(jìn)來了，所以我們不覺得中國的房價(jià)收入比比國際差那么多。 再往前看，2003年是多少，3.84。 中間有一段房價(jià)暴漲的時(shí)期，但是房價(jià)收入比下降了一段時(shí)間，工資上漲了。 我們得到的平均值不能證明中國的房地產(chǎn)是泡沫，也不能證明房價(jià)收入比瘋漲。 所以說到貨幣，就說中國的房地產(chǎn)杠桿率高。 這都是人民日報(bào)寫的。 已經(jīng)寫了三四篇文章說應(yīng)該取消杠桿。 應(yīng)該去除什么樣的杠桿？ 我們的首付是世界上最高的。 我們目前的首付是 70%。 你還有杠桿嗎？ 你30%的首付連2.5倍杠桿都不到。 那么中國房地產(chǎn)有杠桿嗎？ 我看他們都是在胡說八道，杠桿率到底有多高，他們也沒算出來。 讓我們談?wù)勝J款。 我以前說這話的時(shí)候，是在中國四十人座談會(huì)上，當(dāng)著中國人民銀行副行長的面說的。 副總說杠桿高，我當(dāng)時(shí)反駁了。 我說，你知道有多少杠桿嗎？ 他說我們今年增加了多少貸款，我說你知道總數(shù)嗎？ 他只知道加。

再看看2016年9月，房地產(chǎn)銷售額8萬億元，新增了多少？ 2.3 萬億。 那么新的貸款是多少？ 超過5900億。 所以副總說杠桿率高。 我們看到超過5900億的新增個(gè)人貸款對于1.75萬億的貸款總額來說是非常高的，但是我們看看新增銷售額有多少。 所以說到一手房，這里只包括一手房。 我們只有0.21的杠桿率，那么買新房的杠桿率是多少呢？ 不高，也就是說30%到40%靠70%到80%的貸款，剩下的靠全款。 怎么會(huì)有這么低的杠桿率。 去年多少錢？ 去年個(gè)人貸款占一手房的23%，今年有所下降。 去年23%，今年21%，怎么說是貨幣政策導(dǎo)致杠桿率上升。 我們看2016年1-10月的數(shù)據(jù)，有人說新政出臺(tái)后杠桿變小了，但是我們看沒有什么大的變化。

1-11月，個(gè)人貸款新增占銷售額比重上升，個(gè)人貸款總額占銷售額比重下降。 因此，個(gè)人貸款并沒有引發(fā)中國房地產(chǎn)杠桿的高漲，但實(shí)際上對買房的支持作用不大。

我們看到2016年是全國新房銷售面積最高的一年，13億平方米。 這是2016年11個(gè)月的數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過2013年全年，預(yù)計(jì)2016年全年15億。 這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)據(jù)，還不算二手房。

個(gè)人貸款分為三種。 截至目前，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，個(gè)人貸款約3.9萬億元。 首先是一手房市場，約占總量的20%，新增約占25%。 第二類是二手房貸款，占比約萬億元。 那么剩下的，房屋抵押貸款。

比如我開辦工廠，我把房產(chǎn)或者廠房抵押了，我貸款開工生產(chǎn)，也算是貸款。 但是這部分錢不是用來買房炒房的，而是央行沒有把這三個(gè)數(shù)據(jù)分開，給中央一個(gè)感覺：我們新增貸款那么多，杠桿這么高。

我講完這些數(shù)據(jù)，央行副行長說統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不對，我說統(tǒng)計(jì)局局長就坐在你對面。 他很尷尬，過了一會(huì)兒就離開了。 這三者你要分析清楚。 最后的結(jié)果是什么，就是大報(bào)小報(bào)報(bào)道說貨幣政策導(dǎo)致房價(jià)暴漲，個(gè)人貸款杠桿過高……唉，真悲催，這些人沒文化啊。 （觀眾笑）

我特別想讓大家看清楚這個(gè)數(shù)據(jù)，就是我們今年的銷售完工率。 大多數(shù)房地產(chǎn)分析師從不看這個(gè)，或者不知道它的存在。

我們賣的房子和完工的房子有什么關(guān)系？ 別告訴我讓你投資買房，但這個(gè)比例告訴你，以住房來說是1:2.12。 這是什么意思？ 完成了1個(gè)，2點(diǎn)多賣了，你說庫存多少，你說要不要漲價(jià)。 如果每年都這樣，賣給你的房子有多少？ 傻子都知道這是什么關(guān)系。 每次我說什么，他們總是批評我，所以我只是暗示你一下，就不管了。

這里有那么多記者，我卻什么也沒說。 這些都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 我今天說的一切都是基于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。 數(shù)據(jù)都告訴你了，你還想什么呢？ 一開始我看到你所謂的投資策略會(huì)，討論討論什么。 這不是很簡單嗎？ （眾笑）所以供給側(cè)改革的核心是用市場的力量來配置資源，用價(jià)格來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。 這兩句話怎么說？ 原話是市場決定資源配置，市場決定價(jià)格。 對，十八屆三中全會(huì)的兩句話。 關(guān)系就是這樣。 我們看到大部分的土地供應(yīng)都沒有供應(yīng)到人去的地方。 今年李克強(qiáng)說1億人進(jìn)城，增加1.2萬畝的目標(biāo)。 國土資源部把這些指標(biāo)全部分配給了二三四線城市，一線城市一畝地都沒有拿到。

但是大家想一想，這股人流到底流向何方？ 這是供需關(guān)系問題。 但是我們看到現(xiàn)在出臺(tái)的各種政策都是關(guān)于提高首付什么的。 這兩者有些矛盾，所以我們要把它們統(tǒng)一起來。

價(jià)格調(diào)整其實(shí)和供求關(guān)系是一樣的。 價(jià)格高的地方往往是因?yàn)橥顿Y低地。 如果投資高地，大家一看就是泡沫。 他還會(huì)買嗎？ 什么是投資？ 投資他，是因?yàn)閮r(jià)值有進(jìn)一步增長的可能。

兩者的關(guān)系，前幾天有一篇文章，用的什么數(shù)據(jù)，不是人口增長的數(shù)據(jù)，而是小學(xué)生增長的數(shù)據(jù)。 如果是成人成長，這個(gè)數(shù)據(jù)不一定成立。 為什么？ 進(jìn)入城市的成年人數(shù)量可能會(huì)迅速增加。 他們都是農(nóng)民工，但不管是租房還是買房，一到春節(jié)就回家。 所以要看小學(xué)生占人口增長的多少。 一旦小學(xué)生來了，就意味著這個(gè)家庭在這里扎根了。 如果逃不過12年的中小學(xué)，這才是真正的人口增長。 孩子長大了要買大房子，長大了要買房子。 光看人口增長數(shù)據(jù)，我們很難判斷進(jìn)來的到底是農(nóng)民工還是高層次人才，但是看小學(xué)生是最容易判斷的。 所以，小學(xué)生增長的城市，未來一定是房價(jià)暴漲的城市，因?yàn)槌掷m(xù)十幾年，這一定是一個(gè)供需惡化的過程。 然后說說為什么現(xiàn)在的房價(jià)指數(shù)不能代表真實(shí)的房價(jià)。 正如我們前面所說北三縣2023年房價(jià)要大漲，有些因素是人為控制的。 我個(gè)人比較喜歡用房價(jià)中位數(shù)，就是說一個(gè)城市可能有高價(jià)房，你看漲得很快。 我們以長沙為例。 長沙便宜的房子多少錢，2300元。 高價(jià)19000到30000。 那么價(jià)格是多少？ 所以使用中位數(shù)更容易為真。 

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