相較于新房市場，香河的二手房市場較為疲軟，幾乎所有的二手房門店都冷清。

與投資者不同的是，香河二手房的購房者多為剛需，他們更看重的是該區(qū)域目前的配套水平。

作為廊坊“北方三縣”的核心成員，香河與北京副中心通州隔江相望。 政策、區(qū)位、交通等優(yōu)勢讓香河承接北京過剩的人口和產(chǎn)業(yè)資源，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級指日可待。 正是對香河未來發(fā)展?jié)摿Φ臉酚^預(yù)期，導(dǎo)致今年以來投資者和剛性需求群體大量涌入，房價一路飆升。

隨著北京9.30新政的實施，北京樓市出現(xiàn)波動。 香河樓市反應(yīng)如何？ 價格松動了嗎？ 據(jù)傳，香河部分開發(fā)商不惜用“金融杠桿”以10%首付或15%首付吸引購房者。 真實情況如何？

近日，記者深入香河各大售樓處和二手房中介公司進行實地考察，采訪相關(guān)專家和購房者，為香河還原一個樓市。

銷量少，價格穩(wěn)定

上午9時許，記者在大北窯西坐上了開往燕郊的938路快巴。 沿著高速進入香河境內(nèi)，兩邊的樓盤廣告提醒著北漂人，北京夢可以留香河。 與燕郊的“售樓一條街”不同，香河沒有集中的售樓處，拉客看房的人不多，隨處可見的房產(chǎn)發(fā)行人也不多。

記者了解到，毗鄰京哈高速香河第一收費站的江新屯片區(qū)，是香河北部的新城區(qū)。 萬科、五礦、富力、華夏、榮盛、鴻坤等知名開發(fā)商云集。

不過，香河目前住宅市場的新房大多處于休市狀態(tài)，市場上可供出售的房源寥寥無幾。 造成“房荒”的重要原因之一，是香河市房管局對預(yù)售管理作出相關(guān)規(guī)定，嚴查“五證不全”。

房價方面，在售項目并未出現(xiàn)大幅降價，相反價格保持相對穩(wěn)定。 最高單價約21000元，最低約15000元。 “去年香河的房價才7000多元，今年房價一直在上漲，均價不到2萬元一平方米，如果首付不到50萬元，就別買了。”買房子?！?一位售樓中心的代理人說。

記者探訪香河了解到，香河洪坤故里和大愛城的山谷目前沒有房源可售。 在售樓盤中，運河孔雀城、嘉隆梅樹山、秀蘭小鎮(zhèn)、世外桃源·地品御居等項目銷售單價均在1.7萬元至2萬元左右。

“我們的新政策前后變化不大，大北京的發(fā)展對香河的基本面還是有好處的香河新房價格，還有溢出需求。另外，新政策主要是針對投資者的，因為80%的客戶都是香河的。”鴻坤源祥西谷是北京的自住客戶，所以影響比較小?！?鴻坤源祥西谷銷售人員表示，祥和目前降價幅度并不明顯，今年以來項目一直在穩(wěn)中有升。

“低首付”吸引力強，開盤“火爆”

記者在香河華宇城項目看到，由于剛好是項目開盤后的第二天，除了不少銷售人員外，還有不少看沙盤和認購的驗房師。

“我們從今年2月開始就開始排號了，當時報價大概是8000元/平方米，昨天開盤價17600元/平方米，當天就賣的差不多了，房子所剩無幾了?！?” 銷售人員表示，開發(fā)商并不擔(dān)心賣不出去，只能等下一步的公告。 預(yù)計今年會再次開業(yè)，但價格肯定會比現(xiàn)在貴。

不過，值得注意的是，面對目前的市場情況，香河部分項目以10%首付或15%首付吸引購房者。

“85平米以上的，可以先付10%的首付，剩下的20%的首付可以在明年11月30日前結(jié)清，免息。85平米以下的，30 % 必須全額支付?！?香河一位銷售人員表示，該項目因此可以降低首付，因為這是一個新項目，第一次推出，優(yōu)惠力度比較大。 但記者了解到，這并非孤例。 香河還有其他項目，今年可以付15%的首付香河新房價格，一年后可以全額付清另外15%的首付。

事實上，今年上半年以來，政府有關(guān)部門多次發(fā)文表示將加大嚴查“金融杠桿”力度。 但對于一些開發(fā)商來說，他們?nèi)匀徊捎谩暗褪赘丁钡恼邅砦彿空摺?對此，業(yè)內(nèi)人士認為，這是開發(fā)商采取的一種營銷方式，買房需謹慎。

多房整體降價“遇冷”

與新房市場相比，香河二手房市場相對冷清，購房者觀望氣氛濃厚。

記者在五一路注意到，街道兩旁大大小小的房屋中介機構(gòu)林立。 然而，幾乎所有的二手房店都冷清了，顧客寥寥無幾，廣告牌上寫滿了房屋租賃信息，卻無人問津。 工作人員無所事事地坐在店里，不是玩手機，就是無精打采地發(fā)呆。

興達地產(chǎn)置業(yè)顧問告訴記者：“現(xiàn)在各方面都比較穩(wěn)定，二手房均價一般在18000元/平方米左右，也分區(qū)，不過2000到3000不等。”比11號之前便宜了1000元，11號之前最高達到了22000元/平方米，不過從13號和14號開始，房價開始小幅回升，但漲幅沒有7、8月份，便宜的房子基本都賣光了，很多業(yè)主覺得降不下來就不賣了。

不過，記者從當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士那里聽到了不同的說法。 該人士表示，現(xiàn)在香河的二手房正在走下坡路。 為了促成交易，中介機構(gòu)經(jīng)常催促房東低價賣房，急需用錢的業(yè)主急賣。

另一方面，稅費上漲也是影響香河二手房的因素之一。

“二手房需要交各種稅，稅費加起來也不便宜，而且單價可能比新房高。” 當?shù)匾晃蛔鲆皇趾投址可獾闹薪檎f，如果不著急住，就買一手房，等著訂房。 交房的時候沒有那么多稅，但是房子的成本要好幾年才能降下來。 如果著急住，可以買二手房，但是辦二手房手續(xù)要跑四五趟，還要交稅。

記者了解到，除個稅和契稅外，香河地方政策規(guī)定，房產(chǎn)證使用年限不足2年的，按5.55%的稅率繳納營業(yè)稅。 目前，香河的相關(guān)稅費已經(jīng)上調(diào)，將比原來的稅費增加數(shù)千元。 上述置業(yè)顧問還表示，這樣一套二手房的過戶費和中介費加起來要7萬到8萬。

■ 探索

為什么冷熱不均？

在目前的市場行情下，為什么香河的一手房和二手房溫度不均？

據(jù)中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰介紹，新房由開發(fā)商開發(fā)銷售，投資者之所以進入，不怕被套住，就是為了賭香河未來的發(fā)展。 事實上，大部分二手房都是剛需居住的人購買的。

“第一，二手市場的對比證明，香河的房產(chǎn)購買力大部分來自投資者，他們看好香河的前景，但不看好實際居住或考慮居住的人?！?“在里面。畢竟香河還沒有通地鐵，還沒有到燕郊的白領(lǐng)潮階段?！?陳云峰說道。

這一說法得到了另一位中介人士的證實：“香河開張的時候，人還是很多的，投資者占了一半，不怕以后賣不出去。等到配套水平提高了好轉(zhuǎn)了，二手房的價格自然會上漲。”

對于未來香河的房價走勢，北京WORK-北京九龍倉創(chuàng)始人、北京市房地產(chǎn)協(xié)會執(zhí)行會長陳貴表示，主要看政策會不會松動，以及是否會有其他實質(zhì)性進展。京津冀一體化。 長期來看，香河地區(qū)在北京周邊地區(qū)相對看漲。 不過，明年上半年，香河房價大漲大跌的可能性不大。 （記者張曉蘭）