正在起草的城市副中心“十四五”規(guī)劃

　　與廊坊市北三縣等地的規(guī)劃緊密對接

　　將推進(jìn)交通、生態(tài)、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動

　　等多方面協(xié)同發(fā)展

　　在城市副中心五年規(guī)劃編制史上還是第一次

　　三河、大廠、香河三縣的樓市備受關(guān)注

　　北三縣買房能“上車”嗎?

　　城區(qū)、通州、北三縣，買房買在哪兒?

　　北三縣有哪些區(qū)域價值潛力?

　　北三縣哪兒值得我們重點(diǎn)考察?

　　規(guī)劃對接

　　北三縣買房能“上車”嗎?

　　作為通勤北京的重要居住地，北三縣樓市是老生常談的問題。

　　個人建議，對于房產(chǎn)，尤其是北三縣房產(chǎn)，不了解的人不要去碰。

　　為什么這么說?

　　以燕郊為例：

　　01

　　地理位置

　　隸屬于河北省三河市西市區(qū)，北臨三河市高樓鎮(zhèn)，距市政府所在地三河市泃陽鎮(zhèn)25千米，距北京市區(qū)30千米。西部與北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)、西集鎮(zhèn)、宋莊鎮(zhèn)隔潮白河相望。

　　02

　　當(dāng)前房價

　　表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　新房均價在 1.9萬元/m2。二手房均價也大概在1.7萬元/m2。

　　03

　　歷史表現(xiàn)

　　在15 、16 、17三年，燕郊房價經(jīng)歷了長期暴漲。

　　房價一度到了3.8至4萬元/m2。

　　這時很多人都認(rèn)為燕郊樓價一定會突破5萬元/m2。

　　沒想到2017年3月份北京市出臺新政，即“317新政”，房價一天之內(nèi)急轉(zhuǎn)直下。

　　最后，房價最高點(diǎn)從4萬元/m2被腰斬到2萬元/m2，甚至到1.8、1.9萬元/m2。

　　很多人資產(chǎn)縮水，無法還貸，不得已被法院和銀行拍賣。

　　因此，鑒于發(fā)展規(guī)劃、房價政策等多種因素對房價的影響，雖然發(fā)展規(guī)劃正在對接，對于買房而言，更需慎重。

　　北三縣當(dāng)中

　　選哪個城市樓盤才好?

　　北三縣地理位置

　　個人認(rèn)為，總體來說是一樣的。

　　未來北三縣到底是一個怎樣的屬性?

　　如熱度很高的的大廠區(qū)域，與副中心通州，即北京市政府所在地一河之隔。

　　但在“房住不炒”原則下，我建議大家如果能買北京，還是買北京比較好。

　　一、當(dāng)前情況

　　北三縣區(qū)域是一個大起大落的地方，如果不是對房地產(chǎn)有深度了解的人，應(yīng)謹(jǐn)慎出手。

　　二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展類型

　　北京市屬于貼城發(fā)展模型，即一圈一圈往外攤大餅式地發(fā)展。

　　按照貼城模式的發(fā)展模型發(fā)展，如果四環(huán)內(nèi)房價上漲，那么五六七環(huán)也會上漲，反之亦然。

　　三、換手率

　　燕郊、香河、固安甚至涿州，即環(huán)京地區(qū)，不如北京市區(qū)房價增值快。

　　北京市區(qū)房子可稱之為硬通貨，可隨時拿來變現(xiàn)。

　　郊區(qū)房子變現(xiàn)很難，再加上今年北三縣限購非常嚴(yán)格，肯定會造成一定問題。

　　所以說，北京市區(qū)、通州、北三縣到底買哪?排出一個優(yōu)先級：

　　北京市區(qū)>通州>北三縣

　　北三縣確實(shí)有一體化規(guī)劃的模型，但個人認(rèn)為不會并入北京市。

　　因?yàn)樗c北京大方向的方針戰(zhàn)略不同：

　　北京市現(xiàn)在需要的是優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，所謂“騰籠換鳥”。

　　在未來發(fā)展過程中，北三縣如果納入到北京市，人口乃至城市功能會合并。

　　所以說這是不現(xiàn)實(shí)的。

　　規(guī)劃對接，

　　對北三縣房產(chǎn)發(fā)展影響積極嗎?

　　確實(shí)是有一定積極作用。

　　隨著通州區(qū)的崛起，必然會加大通州對北三縣的一個反哺能力。

　　具體來說，通州對相鄰而居的北三縣在交通的串聯(lián)，就業(yè)崗位的輻射，醫(yī)療資源的輻射，居住功能的外延等。

　　5年后將是顯而易見的。

　　城市副中心——通州

　　這其中方方面面都涉及到很大一部分人的購房的問題。

　　那么說反哺作用具體體現(xiàn)在哪?

　　01

　　一、交通串連越來越緊密

　　五年后的2025年左右，北三縣進(jìn)京的平谷線差不多通車了，京唐城際通車了。

　　屆時大廠潮白進(jìn)京的廠通路和M101地鐵肯定有更進(jìn)一步的信息了。

　　總之，北三縣與副中心之間的交通串連更暢通。

　　02

　　二、大量就業(yè)崗位輻射北三縣

　　當(dāng)下的北三縣，居住在此的北漂，主要工作地在國貿(mào)CBD的單圈驅(qū)動。

　　2025年左右，北三縣北漂的工作地將主要成了“通州+國貿(mào)CBD”的雙圈驅(qū)動。

　　03

　　三、大量醫(yī)療資源輻射北三縣

　　2025年左右，通州將成為北京另一個醫(yī)院資源集聚高地。

　　北京友誼醫(yī)院通州院區(qū)、東直門醫(yī)院通州院區(qū)、安貞醫(yī)院通州院區(qū)、北京大學(xué)人民醫(yī)院通州院區(qū)、潞河醫(yī)院、通州區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、新華醫(yī)院、通州區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京兒研所等將齊聚通州。

　　屆時，通州醫(yī)院資源將全面輻射并服務(wù)于北三縣，間接提升北三縣就醫(yī)條件。

　　當(dāng)前北三縣房價處于什么水平?

　　一、大廠

　　大廠是北三縣中最熱區(qū)域。

　　12月二手房價14125 元/m2;

　　11月二手房均價14132元/m2;

　　環(huán)比上月下跌0.14% ，同比去年同期下跌5.67% 。

　　二、香河

　　12月二手房均價10850 元/m2;

　　11月二手房均價10878元/m2;

　　環(huán)比上月下跌0.29% ，同比去年同期下跌0.89% 。

　　三、三河

　　12月二手房均價17828元/m2 ;

　　11月二手房均價17892元/m2;

　　環(huán)比上月下跌0.35%, 同比去年同期下跌4.09%。

　　大家也都看得到，北三縣樓市處于下跌趨勢。

　　所以個人建議錢可以在自己兜里捂一捂，不著急去買。

　　真正等到信貸放松、限購放松，經(jīng)濟(jì)形勢好起來時，再購買北三縣樓盤也不遲。

　　北三縣購房

　　對于購房資格有哪些要求?

　　2020

　　廊坊限購政策

　　截至2020年6月1日，廊坊限購政策已滿3年。

　　廊坊主城區(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ギ?dāng)?shù)厣绫；蚣{稅證明已滿3年，可獲得1套住房的購買資格。

　　2020

　　廊坊市《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見(試行)的通知》

　　根據(jù)2020年4月17日廊坊市《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見(試行)的通知》中的區(qū)域差別化戶口遷移政策：

　　北三縣(三河市、大廠回族自治縣、香河縣)具有合法穩(wěn)定住所和職業(yè)、滿3年以上社?；蚣{稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝タ梢月鋺?，可獲得2套住房的購買資格。

　　限購政策

　　廊坊市《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見(試行)的通知》，屬于變相的放松。

　　但很多人不選擇把戶口落在廊坊，所以說目前價格還是比較平穩(wěn)的。

　　很多人都在盼望著有朝一日北三縣能夠放松，能夠買房。

　　其實(shí)現(xiàn)在就是這樣一個過程，由于限購，真正想買的地方買不了。

　　國家調(diào)控基本上是比較嚴(yán)格的。

　　北三縣有哪些

　　具體的區(qū)域價值潛力?

　　以副中心為圓心，北三縣對標(biāo)東三環(huán)，已成為環(huán)京新近備受關(guān)注的焦點(diǎn)地區(qū)，未來發(fā)展值得期待。

　　副中心交通、產(chǎn)業(yè)等部分經(jīng)濟(jì)功能和教育、醫(yī)療等公共服務(wù)功能都會向北三縣延伸布局。

　　北京市政府等部門搬遷至北京城市副中心就是一個積極的信號。

　　北京城市副中心

　　同時，副中心建設(shè)方面，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等項(xiàng)目建設(shè)將得到統(tǒng)籌推進(jìn)，城市框架將進(jìn)一步有序拉開。

　　都市圈是城市群的核心區(qū),是濃縮的城市群。

　　依托于京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)京城市群承接北京、天津等大城市外溢的人口與產(chǎn)業(yè)。

　　在京津冀都市圈發(fā)展的輻射帶動下，區(qū)域新價值也將獲得釋放。

　　醫(yī)療方面

　　將與北三縣建立緊密的協(xié)同發(fā)展共同體，通過遠(yuǎn)程醫(yī)療、緊密型醫(yī)療體、?？坡?lián)盟、技術(shù)合作等形式。

　　支持北三縣打造優(yōu)質(zhì)三級醫(yī)院，助力提升北三縣和周邊區(qū)域公共服務(wù)水平和城市管理軟實(shí)力。

　　統(tǒng)籌布局優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源覆蓋范圍，引導(dǎo)北京優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老資源向北三縣延伸。

　　生態(tài)治理方面

　　協(xié)同建設(shè)潮白河生態(tài)綠帶，讓群眾共享藍(lán)綠交織的生態(tài)空間。

　　共同實(shí)施北運(yùn)河綜合治理工程，完善跨流域河流水環(huán)境治理聯(lián)席會議制度。

　　深化區(qū)域污染聯(lián)防聯(lián)控。

　　教育方面

　　加強(qiáng)教育合作，支持優(yōu)質(zhì)學(xué)前教育、中小學(xué)與北三縣開展跨區(qū)域合作辦學(xué)。

　　北京還將繼續(xù)推動北京優(yōu)質(zhì)中小學(xué)、幼兒園與河北省中小學(xué)、幼兒園開展跨省域合作，深化京津冀高校聯(lián)盟合作，推進(jìn)京津冀職業(yè)院校深化產(chǎn)教融合、校企合作，推動校際深度合作。

　　產(chǎn)業(yè)方面

　　注重聯(lián)動發(fā)展，推動共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，構(gòu)建區(qū)域協(xié)同的產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新鏈。

　　推動張家灣設(shè)計小鎮(zhèn)、宋莊藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)等與北三縣特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群功能聯(lián)動。

　　推動跨區(qū)域?qū)崿F(xiàn)職住平衡，就業(yè)與居住空間的匹配融合。

　　通州環(huán)球影城

　　值得一提的是，落戶副中心的環(huán)球主題公園將輻射帶動周邊區(qū)域更具時尚范兒。

　　尤其是其作為區(qū)域硬核，將帶動交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是人才的匯聚，其輻射帶動不容小覷。

　　北三縣哪些區(qū)域值得重點(diǎn)考察?

　　01

　　大廠

　　大廠地緣優(yōu)勢明顯。

　　房價相對便宜，上漲不快，現(xiàn)在也有回調(diào)趨勢。

　　02

　　香河

　　香河具有產(chǎn)業(yè)帶動優(yōu)勢。

　　提到香河，有兩個關(guān)鍵詞：家具和肉餅。

　　香河家具城規(guī)模巨大，北京家具城價格一半就可以在香河家具城購買同樣的家具。

　　不管從產(chǎn)業(yè)還是制造工業(yè)來說會吸引大量的人口流動。

　　這些都會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)帶動作用。

　　03

　　涿州

　　涿州目前房價大概在9000元/m2左右。

　　其優(yōu)勢在于離北京市近，距離六里橋約35公里。

　　17年老杜就說過，何時可以購買涿州房子?

　　就是房價1萬以下的時候。

　　給關(guān)注北三縣樓市的朋友

　　幾個購房小建議

　　北三縣是作為一個發(fā)展點(diǎn)，從長期來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/font>