近年來,我國每年新建商品房數(shù)量在700萬套以上。按照三個人住一套房子計算,足夠人們每年在城市生活。可見,即使未來每年有2000萬農(nóng)村人口流入城市,城市的住房資源也已經(jīng)過剩,不像過去那樣短缺。所以現(xiàn)在的房價已經(jīng)基本失去了人口的支撐,而未來隨著人口的不斷減少和人們住房擁有率的不斷提高,人們對住房的需求會越來越少。
更重要的是,目前不僅房源已經(jīng)過去,房價也太高了,高到大多數(shù)人都買不起。之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象,是因為炒房團大規(guī)模炒作樓市,導致在房源資源過剩的情況下,房價持續(xù)上漲。 面對這種情況,國家在2016年9月啟動樓市調(diào)控模式,通過限購、限貸、限售的調(diào)控政策打擊樓市投機行為,提出“房子是用來住的,不是用來炒的”口號。經(jīng)過五年的持續(xù)調(diào)控,效果也非常明顯。不僅房價上漲趨勢得到緩慢遏制,2021年9月,全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲-0.1%,這是自2015年5月以來,全國70個城市新建商品住宅價格首次環(huán)比下跌。
事實上,在此之前,許多城市的房價已經(jīng)下跌。比如北方地區(qū),比如北京、天津、鄭州、青島、哈爾濱、石家莊,這幾年房價都出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。尤其是一些房價嚴重偏高,沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的城市,房價出現(xiàn)了腰斬式回調(diào)。比如北京的環(huán)京區(qū)域,2017年上半年房價漲到最高點后,在樓市調(diào)控政策下,房價開始了漫長的回調(diào)之路。以北京第二大睡城香河為例,作為靠近北京的城市,北方有大量的漂泊者,很多在北京工作生活的人都選擇在這里租房或買房。也正是因為這個原因,香河的房價和北京周邊其他城市的房價一樣,慢慢開始和北京的房價對標,這也直接導致了香河房價的上漲之路。從2015年開始,香河的房價一路上漲,從幾千元的價格到2017年上半年最高的2.5萬元。
香河的房價漲了這么多,很多人還是看好香河的房價,以至于2017年初香河出臺樓市調(diào)控政策后,很多人還是看好香河的房價,認為調(diào)控越多,房價就越高。但調(diào)控政策出臺幾個月后,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。當炒房團被趕走后,香河的房子根本沒人接手,因為有購買力的人沒有資格在當?shù)刭I房,當?shù)氐娜瞬粌H對房子沒有需求,而且買不起。最終,失去了人口的支撐,香河的房價開始一路下跌,從最高的25000元/平方米跌到年初的9000元/平方米,現(xiàn)在很多樓盤都推出了7000元/平方米以上的特價房。和香河一樣,北京周邊的燕郊、涿州、大廠的房價也走出了類似的走勢,讓人第一次真正感受到房價下跌的力量。其實環(huán)京地區(qū)房價下跌的原因也很簡單,就是環(huán)京地區(qū)的房價完全是炒房團炒出來的。
當調(diào)控政策出臺,炒房團被趕走的時候,當?shù)馗緵]有足夠的人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)來支撐這么高的房價。所以失去支撐后,房價自然會開始下跌,漲多高,跌多慘。以25000元/平方米買入的投資者,如果以現(xiàn)在的7000元/平方米賣出,不算房貸利息,已經(jīng)虧了72%