韓國作為亞洲四大發(fā)達(dá)國家之一，有著不容小覷的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)和科技實(shí)力，其房?jī)r(jià)也讓全球矚目。

全民炒房，助推房?jī)r(jià)飆升。

韓國是山地國家，可開發(fā)的土地比較少，所以大城市比較少，比如首爾、釜山。

如此一來，韓國的一些經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)只能圍繞一些大城市進(jìn)行布局，導(dǎo)致大量人口涌入大城市，進(jìn)而導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)飆升。

在過去十幾年里，韓國一直是世界上房?jī)r(jià)上漲最快的國家之一。 尤其是2017年以來，在韓國長(zhǎng)期處于低利率的背景下，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。

看到飛漲的房?jī)r(jià)，很多韓國人看到了機(jī)會(huì)，于是很多人紛紛加入了炒房大軍。

在這些炒房者中，絕大部分是擁有多處房產(chǎn)的富豪。 這些人炒房的模式和世界上這些地方差不多，就是利用杠桿。

在韓國，有一種特殊的租房模式，叫做full 。

什么是全租？ 簡(jiǎn)單來說，就是租客一次性向房東支付一大筆押金，大約相當(dāng)于房屋價(jià)值的50%到80%。

交了大筆定金后，那些沒錢買房的年輕人或家庭就可以免費(fèi)入住這些房子了。 入住期限一般為兩年左右。 退還給租客。

而且，韓國也有一些全租房屋的專項(xiàng)貸款。 這些貸款的門檻相對(duì)較低。 另外，韓國這兩年放水，利率比較低。 因此，申請(qǐng)全額租房貸款的成本相對(duì)較低。 需要支付少量利息，比月租更劃算。

于是，不少人紛紛申請(qǐng)了全租的房子，讓不少房東一下子賺了大錢。

房東可以用這些資金做什么？ 他們可以吸收銀行存款，投資股票或基金，或投資房地產(chǎn)。

不過，韓國的這些房東通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這幾年投資回報(bào)率最高的還是房地產(chǎn)。

此外，近年來，韓國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也比較強(qiáng)勁。 即使2020年發(fā)生疫情，韓國的經(jīng)濟(jì)衰退也不會(huì)那么明顯。 2020年，韓國經(jīng)濟(jì)僅萎縮0.1%，韓國GDP將擠入世界前11名。 位置。

2021年韓國GDP增速較快，全年GDP總量達(dá)到1.8萬億美元左右，同比增長(zhǎng)9.81%。

此外，韓國生存在2021年的出口表現(xiàn)也十分亮眼，2021年韓國出口6445億美元，同比增長(zhǎng)25.8%，貿(mào)易順差294.9億元，保持穩(wěn)定。連續(xù)13年貿(mào)易順差。

看到如此亮麗的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，韓國人對(duì)前景充滿樂觀，于是手頭有大量存款的房東開始用房客交的存款買房，實(shí)行滾動(dòng)投資。

比如租客A交的押金，用來買第二套房，第二套房可以出租，然后用押金買第三套房，以此類推。 短短兩年時(shí)間香河公寓房?jī)r(jià)，一些房東利用杠桿購買了幾套房，甚至幾十套房。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，僅在2020年7月的一個(gè)月時(shí)間里，首爾市記錄在案的以全額租金押金購房的家庭就達(dá)到了2976戶。

購房井噴直接導(dǎo)致樓市需求驟增，房?jī)r(jià)也一路上漲。 房?jī)r(jià)上漲后，房屋租金也持續(xù)上漲。 這更加堅(jiān)定了這些房東投資房產(chǎn)的信心，將更多的資金投向了樓市。 ，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

2017年至2022年，韓國房?jī)r(jià)至少上漲80%，年均漲幅超過15%。

尤其是2020年以來，韓國開始放水，市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫推高房?jī)r(jià)大幅上漲。

2020年和2021年兩年，韓國房?jī)r(jià)漲幅超過40%，首爾房?jī)r(jià)漲幅超過50%。

經(jīng)過幾年的飆升，韓國現(xiàn)在已經(jīng)成為世界上房?jī)r(jià)最高的國家之一。

迄今為止，在全球房?jī)r(jià)最高的10個(gè)城市中，韓國的房?jī)r(jià)位居世界第二，市中心平均房?jī)r(jià)為每平方米15.5萬美元。

此外，根據(jù)韓國國民銀行公布的數(shù)據(jù)，韓國首都首爾的平均房?jī)r(jià)約為12.4億韓元（約合人民幣652萬元）。

房?jī)r(jià)暴跌，危機(jī)四伏。

從韓國的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，從2005年到2021年，韓國的房?jī)r(jià)整體處于飛漲狀態(tài)。

不過，很多在韓國的投資者大概都沒有想到，進(jìn)入2022年之后，韓國的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)截然相反的走勢(shì)。

進(jìn)入2022年3月后，隨著美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息通道，全球多國只能跟進(jìn)加息，導(dǎo)致多國流動(dòng)性迅速減少。

流動(dòng)性減少后，無論是股市還是房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了明顯下滑，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能幸免。

特別是從2022年下半年開始，韓國房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下行通道，成交量和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下滑。

到2023年1月，韓國首爾的公寓成交量下降超過70%，價(jià)格也連續(xù)10多個(gè)月下跌。

進(jìn)入2023年之后，韓國房?jī)r(jià)依然沒有好轉(zhuǎn)，繼續(xù)下跌。 截至目前，韓國部分公寓的價(jià)格較高峰期下跌了30%至40%。

房?jī)r(jià)暴跌后，受傷的不僅是擁有產(chǎn)權(quán)的房東，還有廣大租客。

進(jìn)入2022年3月后，隨著全球進(jìn)入加息通道，韓國的信貸利率也在上漲。 韓國的利率已從負(fù)利率時(shí)期的最低水平上升至目前約3.5%的水平。

利率上升后，申請(qǐng)全額租金住房貸款的成本上升。 與月租相比，全租住房并沒有太大的優(yōu)勢(shì)，所以很多人已經(jīng)放棄了全租住房，轉(zhuǎn)而選擇月租。

全租客戶減少后，那些炒房的房東手頭的資金也隨之減少。 結(jié)果，他們沒有錢退還給以前的客戶，導(dǎo)致違約。

據(jù)一些韓媒估計(jì)，如果房?jī)r(jià)下跌10%，超過40%的房東將無力償還房客的押金，而現(xiàn)在首爾的一些公寓價(jià)格已經(jīng)下跌了30%以上，所以房東們還不起押金是很常見的。

根據(jù) HUG 的數(shù)據(jù)，HUG 是一家負(fù)責(zé)為全租租戶提供保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。 2018年，沒有交押金的房東只有372人，但到了2022年10月，這個(gè)數(shù)字就達(dá)到了3754人，進(jìn)入2023年之后，這個(gè)數(shù)字還會(huì)進(jìn)一步上升。

在無力償還押金后，很多房東只能通過賣房的方式來償還押金。 因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的止贖房越來越多，房源越來越多，進(jìn)而壓低房?jī)r(jià)。

但即便如此，還是解決不了房東付不起押金的問題，所以有的房東選擇直接跑路。

韓國此前曾曝光過“山莊神”事件。 權(quán)姓男子及其同伙拖欠了3493名房客的租金。 這是韓國最大的全額租金詐騙案。

這些事件的發(fā)生導(dǎo)致承租人無法收取大筆租金，只能構(gòu)成信用違約。

韓國未來也可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

看了韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，真是一時(shí)半會(huì)兒。 估計(jì)很多韓國人都沒有想到自己的房?jī)r(jià)在過去幾個(gè)月里會(huì)跌這么多。

房?jī)r(jià)的這次暴跌，不僅會(huì)波及到那些投機(jī)者，對(duì)整個(gè)韓國家庭的家族財(cái)富都會(huì)有很大的影響。

在韓國人的家族財(cái)富中，據(jù)說有3/4的資產(chǎn)與房地產(chǎn)有關(guān)。 如果房?jī)r(jià)暴跌，許多韓國人的財(cái)富將急劇縮水。

韓國政府也意識(shí)到了這個(gè)問題，所以也在想盡辦法挽救市場(chǎng)。

2022年底，韓國發(fā)布《2023年經(jīng)濟(jì)政策方向》，大幅放松房地產(chǎn)政策，大幅降低持有多套房子的稅率，放寬多套房主的貸款限制，下調(diào)房屋交易稅速度。

然而，這些政策未能有效遏制房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)。 近幾個(gè)月韓國房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，未來可能存在進(jìn)一步下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟過去幾年，在韓國房地產(chǎn)炒作的大背景下，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了巨大的泡沫。

現(xiàn)在韓國人正在為所有的房地產(chǎn)投機(jī)行為付出代價(jià)。 這個(gè)代價(jià)不僅僅是房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的家庭財(cái)富縮水，未來還可能進(jìn)一步演變成金融危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

畢竟，韓國面臨的問題很多。 一方面，韓國出生率較低，人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。 當(dāng)房?jī)r(jià)與住宅物業(yè)分離時(shí)，就會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，在當(dāng)前世界處于加息路徑、全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定背景的情況下，韓國經(jīng)濟(jì)也面臨著不確定因素。

特別是韓國對(duì)出口的依存度比較大。 不過，2023年以來，韓國的出口表現(xiàn)并不太樂觀。

2023年1月韓國出口同比下降14.9%，2月下降7.5%香河公寓房?jī)r(jià)，3月未調(diào)整出口同比下降13.6%。 這是韓國出口連續(xù)第六個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

面對(duì)出口下滑、樓市低迷、經(jīng)濟(jì)放緩，韓國未來將如何應(yīng)對(duì)？ 是局勢(shì)逆轉(zhuǎn)，還是危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，我們拭目以待。