近期，關(guān)于北三縣限購(gòu)政策或有針對(duì)性放寬的傳聞不斷，但官網(wǎng)一直比較沉寂，暫無(wú)松動(dòng)的消息。 到目前為止，有一件事是肯定的。 如果真如傳言那樣，北三縣剛剛穩(wěn)定下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，馬上就會(huì)被打破。
結(jié)合現(xiàn)階段國(guó)家調(diào)控的不斷深化，一市一策的基本調(diào)控政策基本確定，短期內(nèi)北方三縣政策的針對(duì)性松動(dòng)基本看不到希望。 北方三縣為何不斷開放定向?qū)捤烧撸?下面我來(lái)分析一下。
一、限購(gòu)后供需失衡，淘汰壓力激增
購(gòu)房者減少直接導(dǎo)致需求下降，北三縣的成交量幾乎“斷崖式”下跌，隨之而來(lái)的是價(jià)格暴跌。 其中，燕郊從每平方米4萬(wàn)的最高點(diǎn)幾乎被削到了2萬(wàn)元左右； 大廠、香河更甚。 大廠的價(jià)格從3.5萬(wàn)直接跌到1.5萬(wàn)，跌幅近60%，香河均價(jià)從2.5萬(wàn)跌到1萬(wàn)左右。
天朝人歷來(lái)有“買上不買下”的優(yōu)良傳統(tǒng)。 需求和價(jià)格雙雙下跌，直接導(dǎo)致北三縣房地產(chǎn)大量囤積。 北三縣一度成為整個(gè)河北地區(qū)最大的房地產(chǎn)存量區(qū)。 其中北三縣限購(gòu)，大廠和香河的庫(kù)存期已超過(guò)30個(gè)月。 在自然資源部印發(fā)的《自然資源部關(guān)于制定實(shí)施2019年宅基地“五類”調(diào)控指標(biāo)的通知》中，北方三縣赫然在列。
今年年初，北京市政府已完成搬遷。 通州北京副中心的戰(zhàn)略定位、京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、通州與北方三縣“四個(gè)統(tǒng)一”的戰(zhàn)略規(guī)劃，都決定了今年北方三縣的機(jī)遇與目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)相去甚遠(yuǎn)。 太糟了。
正是由于通州副中心與北三縣的“四統(tǒng)戰(zhàn)略”，北三縣的協(xié)同發(fā)展導(dǎo)致了北三縣土地供應(yīng)的減少。 各種項(xiàng)目仍在建設(shè)中，土地供應(yīng)的減少并未導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目減少。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅燕郊一地，今年開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目就不少于20個(gè)。 算上香河和大廠，預(yù)計(jì)今年將有60個(gè)左右的房地產(chǎn)項(xiàng)目開工。 預(yù)計(jì)包括住宅、辦公等各類建筑，竣工供應(yīng)規(guī)?？蛇_(dá)600萬(wàn)平方米。
受限購(gòu)政策影響，燕郊雖然銷量和房?jī)r(jià)大幅下滑，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍好于大廠和香河。 數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，燕郊新房成交量接近4000套，大廠、香河略低于燕郊。 但從銷售情況來(lái)看，北三縣的銷售能力基本維持在每年1萬(wàn)套左右。 不過(guò)，北三縣有新項(xiàng)目上市，新項(xiàng)目不斷開工。 可以說(shuō)，本就沉重的淘汰壓力還在增加。
2、官方表示要滿足這三類人的住房需求
2019年4月13日，三河市人民政府辦公室發(fā)布了《通知》，以下簡(jiǎn)稱《通知》。 《通知》指出，2019年1月1日至2019年12月31日期間，三河市住宅用地供應(yīng)總量75.2463公頃，其中保障性住房用地7.5246公頃。 并明確滿足三類人群的住房供應(yīng)。
如果這些地塊全部建成，按建筑面積平均容積率2.0計(jì)算，預(yù)計(jì)新增住房供應(yīng)面積將高達(dá)150萬(wàn)平方米。 萬(wàn)套住房。 北三縣每年的除氣能力只有1萬(wàn)臺(tái)左右。 移除的壓力是巨大的。
如果只是土地供應(yīng)，《通知》顯然不能引起太大關(guān)注。 關(guān)鍵在于《供給方案》編制的背景，指出“要根據(jù)北京市非首都功能疏散人員、北京市政府工作人員落戶副中心后的住房需求，以及北方三縣未來(lái)的人口增長(zhǎng)”。
1.北京市非首都功能救助人員
主要承接非首都功能轉(zhuǎn)移帶動(dòng)的企業(yè)職工。 去年，河北省共有京津項(xiàng)目2516個(gè)，1400多家京津高新技術(shù)企業(yè)落戶河北發(fā)展。 其中，北三縣的區(qū)位決定了北三縣是這些企業(yè)的首選之一。 代表有中國(guó)人民大學(xué)“三區(qū)一基地”項(xiàng)目、冀中文化影視影視制作基地項(xiàng)目、北京全視匯運(yùn)營(yíng)結(jié)算中心項(xiàng)目、漢王制造、中興通訊、視維通、研究院等。企業(yè)的進(jìn)入將帶來(lái)大量就業(yè)崗位，企業(yè)員工的大量涌入必然成為淘汰的主力軍之一。 代表之一是大廠潮白河的“人民大學(xué)新校區(qū)大廠擴(kuò)建區(qū)社區(qū)項(xiàng)目”，其中人大職工可直接購(gòu)房。
2、落戶副中心的北京市政府機(jī)關(guān)工作人員
雖然今年年初北京市政府已經(jīng)遷往通州，但單位人員分配的住房只是周轉(zhuǎn)房。 雖然理論上不排除這些搖擺房未來(lái)可能以新建“公房”的形式存在，但目前來(lái)看北三縣限購(gòu)，這些搖擺房只相當(dāng)于臨時(shí)“宿舍”，沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)。 同時(shí)，隨著機(jī)關(guān)單位陸續(xù)入駐通州，人員增多，周轉(zhuǎn)房難免捉襟見肘。 因此，北三縣必然成為政府人員滿足住房需求的重要選擇之一。 網(wǎng)傳香河放開北京戶籍購(gòu)房者限購(gòu)。 雖然現(xiàn)在只是網(wǎng)絡(luò)上的報(bào)道，但政府人員在北三縣買房是必然趨勢(shì)。 這不僅是推進(jìn)通州、北三縣“四通一”政策落地的重要舉措，也有利于京津冀一體化建設(shè)，助力政府人員更好地服務(wù)于國(guó)家發(fā)展。副中心。 預(yù)計(jì)在北京所有機(jī)關(guān)單位搬遷完成后，副中心的工作人員可能會(huì)達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，這對(duì)于急需轉(zhuǎn)移的北方三縣來(lái)說(shuō)絕對(duì)是個(gè)好消息。退役。
三、北碚三縣未來(lái)人口增長(zhǎng)
通州和北三縣“四通一”政策的實(shí)施，將帶動(dòng)一大批高新技術(shù)企業(yè)和科研中心落戶北三縣，這些企業(yè)的員工很可能通過(guò)以下途徑落戶北三縣。人才引進(jìn)等方式。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這類人的數(shù)量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于副中央機(jī)關(guān)人員的數(shù)量，未來(lái)會(huì)有很大的住房需求。 未來(lái)，這群人將成為北三縣去文化化的主力軍。
3、在目前的政策條件下，北碚三縣保底的可能性基本為零
首先，我國(guó)各城市調(diào)控政策的基調(diào)已經(jīng)確定，限購(gòu)限購(gòu)基本成為大中城市調(diào)控政策的標(biāo)配。 在“房住不炒”的基本思路下，北方三縣的限購(gòu)政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)比一般大中城市寬松，尤其是在西安和蘇州收緊限購(gòu)的背景下。 向下。
二是河北省開始全面推行網(wǎng)上簽約備案制度。 在“房住不炒”的理念背景下，通過(guò)嚴(yán)控網(wǎng)簽，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的可能性極低。
雖然現(xiàn)階段北方三縣還沒有明確的限價(jià)政策，也沒有限價(jià)信息的公式。 但在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)不斷完善和政策監(jiān)管嚴(yán)格的雙重監(jiān)管下，北三縣房屋成交備案價(jià)不可能在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 因此，短期內(nèi)不可能暴漲。
此外，7月30日的中央政治局會(huì)議不僅重申了“房住不炒”的定位，還提出“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將向好發(fā)展。在相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)下。 北三縣逆勢(shì)而上，當(dāng)然不可能。
四、北三縣的長(zhǎng)期價(jià)值
雖然短期內(nèi)不可能暴漲，但北三縣的投資價(jià)值不容小覷，尤其是在“四個(gè)統(tǒng)一”政策不斷推進(jìn)、京津冀協(xié)同戰(zhàn)略深入推進(jìn)的歷史背景下. 作為北京周邊最重要的城市群之一，通州和北三縣將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，城市群也將成為我國(guó)樓市的亮點(diǎn)之一。
北碚三縣的“四通一”、“京津冀一體化”發(fā)展戰(zhàn)略無(wú)需贅述。 “加快實(shí)施重大戰(zhàn)略”對(duì)北碚三縣意義重大。 是企業(yè)疏解職能的首選之一，具有很強(qiáng)的戰(zhàn)略意義。 長(zhǎng)期價(jià)值是無(wú)限的。
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