政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著北三縣樓市的神經(jīng)。

當(dāng)通州成為北京城市副中心后，政策紅利輻射的北方三縣也不斷發(fā)生變化。 從投資狂熱導(dǎo)致房價(jià)飆升，到限購令市場降溫，北三縣的樓市一直起伏不定。

2月12日，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)消息，北京市組織編制了通州區(qū)總體規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及70余項(xiàng)專項(xiàng)研究、專項(xiàng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)導(dǎo)則。 經(jīng)過多年醞釀，通州與北方三縣“四個(gè)統(tǒng)一”的具體政策即將實(shí)施。 今年，北京城市副中心與河北廊坊北三縣將陸續(xù)出臺一系列涉及交通、產(chǎn)業(yè)、設(shè)施等領(lǐng)域的對接舉措。

受北京市政府搬遷至北京副中心通州以及地鐵規(guī)劃的影響，中國房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者在北三縣探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)北三縣好新房供不應(yīng)求，價(jià)格在底部運(yùn)行之后，逐漸回歸穩(wěn)定，趨于理性。

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北京周邊凍結(jié)的房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩

以北三縣為主的北京周邊多個(gè)城市出臺限購政策，為北京周邊慘淡的樓市迎來了一股刺骨的寒風(fēng)。 近期，一項(xiàng)尚未實(shí)施的計(jì)劃撬動(dòng)了北三縣的購買力，被凍結(jié)的樓市開始出現(xiàn)回暖跡象。

記者參觀了燕郊港中旅·海泉灣項(xiàng)目。 該項(xiàng)目是燕郊唯一尚有房源的新建項(xiàng)目，均價(jià)24000元/平方米。 該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，春節(jié)假期，燕郊樓市的換臉?biāo)俣人坪醣却▌∵€快。 記者見他沒有購買意向，銷售人員表示，現(xiàn)在是購買的最佳時(shí)機(jī)，下個(gè)月還會(huì)漲價(jià)。

整體來看，整個(gè)北三縣的新房供應(yīng)都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是地段較好的新房。 比如距離地鐵2公里的大廠潮白河畔的北京晨晨和孔雀城雅韻苑項(xiàng)目，均價(jià)在16500-17000元/平方米，基本售罄。

相比之下，二手房市場更能體現(xiàn)市場趨勢。 記者注意到，多數(shù)業(yè)主的預(yù)期發(fā)生了變化。 二手房業(yè)主不想賣，想買的只能排隊(duì)等候。

北三縣乃至北京周邊地區(qū)交通水平提升等實(shí)實(shí)在在的好處，讓人難以抗拒。

“天天找我買房的購房者電話都要炸了。” 燕郊當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問李軍(化名)告訴記者，購買二手商品房的購房者增多，目前燕郊二手房均價(jià)較年前漲幅相當(dāng)大很多。

安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房均價(jià)已連續(xù)三個(gè)月上漲，從2018年11月的低位18397元/平方米上漲至目前的19365元/平方米，漲幅近千元每平方米。 此外，香河和大廠的房價(jià)也有所上漲。 香河2月二手房掛牌均價(jià)11558元/平方米，同比上漲0.88%； 2月大廠二手房均價(jià)為15192元/平方米，同比上漲2.65%。

房價(jià)上漲的背后是成交量的回升。 鏈家APP數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，燕郊近三個(gè)月售出房屋653套。 李軍告訴記者，2018年12月，鏈家燕郊西店出售了約150套二手房，但到2018年7月，僅售出約30套。

“自廊坊等五城限購達(dá)到頂峰以來，單月成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)如此多的成交量還是首次?！?李軍告訴記者。

“北京城市副中心規(guī)劃將紅利輻射到北方三縣，對樓市產(chǎn)生重要影響。” 上述銷售人員告訴記者，在房價(jià)大幅下跌后，燕郊的調(diào)整力度更大。 隨著近期一些利好政策的出臺，樓市已經(jīng)啟動(dòng)。 撿起。

值得注意的是，樓市回暖背后的投資者開始行動(dòng)起來。 記者在北三縣走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，北三縣樓市違規(guī)銷售的殘余仍未清理干凈。 例如，外地戶籍的購房者與開發(fā)商簽訂合同后，全額支付房款，或者一年內(nèi)支付，等待三年個(gè)人納稅申報(bào)表開具后網(wǎng)上簽約。

”大廠和香河可以先上車再買票，不合格的外地人在燕郊買房基本沒有希望，因此大量急需涌入大廠，潮白河附近的房子最搶手” 孔雀城雅韻園項(xiàng)目的銷售人員表示，一些買房的買家想趁著更名的機(jī)會(huì)香河小區(qū)房價(jià)排名，以更高的價(jià)格賣給沒有買房的客戶。

據(jù)香河大愛城銷售人員介紹，K2京東獅城是香河僅存的幾個(gè)新盤中銷售最快的。 這個(gè)房產(chǎn)交完錢后還可以繳納三年的社保稅，前提是需要全額繳納。

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市場逐漸趨于理性

用“過山車”這個(gè)詞來形容北三縣的樓市，房價(jià)漲漲跌跌，再合適不過了。 市場瘋狂時(shí)，翻倍飆升； 大盤下跌時(shí)，直接減半。

北三縣的樓市炒作嚴(yán)重，房價(jià)漲得太快。 2015年以來，房價(jià)回暖，成為炒房熱土。 但房價(jià)沒有產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐，市場過度依賴北京。

以燕郊為例，“拿著北京的工資住燕郊的房子”，對于很多北漂來說香河小區(qū)房價(jià)排名，以燕郊為首的北方三縣，已經(jīng)成為了這些年輕人的歸宿。 此后，隨著北京房價(jià)一路飆升，燕郊的房價(jià)一度飆升至每平方米4.2萬元。 此外，大廠和香河的房價(jià)也飆升至每平方米2萬多元。

近日，北京市規(guī)劃自委、市主要辦有關(guān)負(fù)責(zé)人披露了北京城市副中心交通規(guī)劃。 最新規(guī)劃顯示，平谷線起自平谷進(jìn)入北三縣，在燕郊將分為兩條支線：一條支線進(jìn)入副中心，接駁副中心站，接駁其他線路； 另一支進(jìn)入東巴地區(qū)。

一條潮白河將北京與北方三縣隔開，河西連通州，東連三河、大廠、香河。 就燕郊而言，自身城市規(guī)劃水平較低，配套設(shè)施不足，交通方面存在短板。 因此，雖然與北京“血濃于水”，但也有隔閡。 交通軌道打通了通州與燕郊之間的交通瓶頸，對燕郊交通整體提升和區(qū)域價(jià)值提升是實(shí)實(shí)在在的利好。

目前，燕郊樓市小幅上漲。 業(yè)內(nèi)人士指出，副中心和京津冀一體化提升了整個(gè)北方三縣的城市規(guī)劃水平。 有專家分析，即使北三縣出臺各種優(yōu)惠政策，2019年北三縣樓市也不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的“觸底反彈”。

首先，雖然今年房地產(chǎn)市場已明確“因城施策、分類指導(dǎo)”的基調(diào)，但前提仍是保持“房不炒”，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。 基調(diào)。 其次，今年1月初正式批復(fù)的《北京城市副中心（地塊級）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2016-2035年）》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁在邊境地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)，這也意味著北三縣樓市目前處于“維穩(wěn)”狀態(tài)。 “第一的。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授張志新認(rèn)為，通州區(qū)與北三縣一體化規(guī)劃后，將在一定程度上刺激和改善當(dāng)?shù)貥鞘小? ，不會(huì)讓北三縣的樓市重回樓市“虛火”的老路。

從市場表現(xiàn)來看，有置業(yè)顧問坦言，目前燕郊基本上是存量房市，目前在售的新房多為公寓產(chǎn)品。 公開資料顯示，2018年燕郊共售出4869套新房，其中首爾Sweet City小高層3394套，嘉都861套，潮白河生態(tài)城203套。 鏈家二手房交易數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，燕郊二手房掛牌均價(jià)為19177元/平方米，12月為19816元/平方米。 雖然略有上漲，但市場整體運(yùn)行平穩(wěn)。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，北三縣嚴(yán)格來說是北京的“沉睡之城”，缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)。 在持續(xù)限購的前提下，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)大幅上漲。

“近期成交增長有特定時(shí)期，在嚴(yán)格的限購政策下，燕郊很難有明顯回暖?！?克而瑞分析師崔秀成認(rèn)為，北方三縣雖有北京副中心交通、醫(yī)療等配套設(shè)施的正向輻射，但僅對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有幫助，并無助益。很難再看到大幅上漲。